Modernisierungen und Modernisierungsmieterhöhungen gehören im Augenblick zu den streitanfälligsten Themen im Mietrecht. Der BGH konnte in seinem Urteil vom 19. Juli 2023 – VIII ZR 416/21 – Stellung nehmen zu zwei Dauerbrennern der Diskussion.
Notwendigkeit der Aufteilung der Modernisierungskosten nach Gewerken
Muss der Vermieter die Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen aufteilen, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt worden sind?
Der BGH hat sich zwar bereits in der Vergangenheit dazu geäußert und eine Pflicht zu einer derart umfassenden Aufschlüsselung abgelehnt, beispielsweise im Urteil vom 20. Juli 2022 – VIII ZR 361/21. Das Landgericht Berlin akzeptiert diese gefestigte Rechtsprechung des BGH jedoch leider noch immer nicht. Im aktuellen Fall hat es eine Modernisierungsmieterhöhung für formell unwirksam gehalten, da der Vermieter die Kosten nicht nach Gewerken bzw. Bauleistungsbereichen aufgeschlüsselt hat.
Wie der BGH in mehreren, mit dem vorliegenden Fall vergleichbaren Fällen entschieden hat, ist die Erhöhungserklärung nicht deshalb – aus formellen Gründen – unwirksam, weil der Vermieter die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig untergliedert hat. Einer solchen Aufschlüsselung bedarf es mangels eines damit verbundenen Erkenntniswerts für den Mieter auch dann nicht, wenn es sich um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. Das gilt nicht nur bei reinen Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch dann, wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde und der Vermieter sich deshalb nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB einen Instandsetzungsanteil anrechnen lassen muss. In diesem Fall reicht es aus, wenn er in der Erhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht.
Soweit darauf abgestellt wird, im Fall der Angabe der Kosten für die einzelnen Gewerke könne der Mieter besser erkennen, ob in die Gesamtkosten Positionen eingeflossen seien, die richtigerweise einer anderen – möglicherweise ausschließlich oder in größerem Umfang der Instandsetzung dienenden – Maßnahme zuzuordnen gewesen wären, wird verkannt, dass die Erläuterung gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht dazu dient, dem Mieter eine umfassende Kontrolle der inhaltlichen Richtigkeit der vom Vermieter ermittelten Mieterhöhung zu ermöglichen, sondern lediglich den Zweck erfüllen muss, dass der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen kann. Dieser Zweck wird durch die Angabe der Gesamtkosten für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme hinreichend erfüllt. Hat der Mieter Zweifel an der sachlichen Richtigkeit des vom Vermieter angegebenen Gesamtaufwands, die ohnehin auch dann noch verbleiben können, wenn der Vermieter die Gesamtkosten nach Gewerken untergliedert, steht ihm zur Klärung ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht zur Verfügung.
Auch der oft bemühte Vergleich zwischen den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB einerseits und an eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB andererseits rechtfertigt kein anderes Ergebnis. Insbesondere verbietet sich der vereinzelt gezogene Schluss, dass der Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhungserklärung nach §§ 559 ff. BGB die Gesamtkosten für eine Modernisierungsmaßnahme „getrennt nach sachlich zusammenhängenden Kostengruppen“, mithin nach Gewerken, anzugeben habe.
Abgesehen davon, dass eine Aufteilung nach sachlich zusammenhängenden Kosten bei der Mieterhöhungserklärung bereits durch die – bei der Durchführung mehrerer Modernisierungsmaßnahmen notwendige – Aufteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Maßnahmen erfolgt, verliert diese Argumentation aus dem Blick, dass das Formerfordernis nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB kein Selbstzweck ist Vielmehr entscheidend darauf an, ob für den Mieter mit der geforderten Information ein maßgeblicher Erkenntniswert verbunden ist. Dies bezweifelt der BGH zu Recht.
Im Ergebnis genügt die Aufteilung der Kosten auf die einzelnen Maßnahmen unter Berücksichtigung des Instandsetzungsanteils den formellen Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhung.
Erläuterung nicht in Anspruch genommener öffentlicher Zuschüsse
Der Gesetzgeber hat in § 559a BGB für die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen eine Anrechnung bestimmter Mittel angeordnet, welche die Kosten des Vermieters für die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder teilweise decken. Vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommene oder mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckte Kosten der Modernisierungsmaßnahmen gehören nach § 559a Abs. 1 BGB nicht zu den aufgewendeten Kosten des Vermieters im Sinne des § 559 BGB. Sie dürfen deshalb nicht bei der Erhöhung der Miete nach § 559 Abs. 1 BGB angesetzt und auf den Mieter umgelegt werden.
Die Anrechnungspflicht soll sicherstellen, dass dem Vermieter solche Maßnahmen nicht zugutekommen, zu deren Durchführung er öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat, da er anderenfalls gegenüber einem Modernisierungsmaßnahmen aus dem eigenen Vermögen finanzierenden Vermieter ungerechtfertigt besser gestellt würde. Eine Verringerung der Kosten des Vermieters für die Modernisierung durch öffentliche oder private Zuschüsse oder Darlehen soll auch dem Mieter zugutekommen.
Die Pflicht zur Anrechnung dieser Drittmittel hat damit Bedeutung für den Umfang der vom Vermieter nach Durchführung der Modernisierung gemäß §§ 559 ff. BGB geforderten Mieterhöhung. Dementsprechend erstreckt § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB das – auf die Verschaffung einer Möglichkeit des Mieters zur angemessenen Information und Nachprüfung gerichtete – Begründungserfordernis auch auf die Voraussetzungen zur Anrechnung von Drittmitteln nach § 559a BGB.
Diesen Anforderungen genügt die Mieterhöhungserklärung nicht, wenn die dort gemachten Angaben nicht geeignet sind, den Mieter in die Lage zu versetzen, den Umfang der verlangten Mieterhöhung insoweit als plausibel nachzuvollziehen.
Findet sich im Text der Erhöhungserklärung und in den beigefügten Unterlagen unmittelbar keine Angabe zu anrechenbaren Drittmitteln im Sinne von § 559a BGB, könnte dies zwar als (stillschweigende) Erklärung des Vermieters dahingehend verstanden werden, dass er für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen anrechenbare Drittmittel nicht in Anspruch genommen und deshalb auch Kürzungsbeträge nicht angerechnet habe.
Davon kann jedoch nicht ausgegangen werden, wenn die Erhöhungserklärung „vollumfänglich“ auf die Ausführungen zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen im Ankündigungsschreiben Bezug nimmt und sich dort ein ausdrücklicher Hinweis auf die beabsichtigte Beantragung von Mitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau für die Durchführung der Baumaßnahmen findet.
Bei solch unklaren Angaben kann der Mieter nicht erkennen, welche Erklärung zur Inanspruchnahme von gemäß § 559a BGB anrechenbaren Drittmitteln der Vermieter letztlich hat abgeben wollen. In Betracht kommen dabei die Information über eine ursprünglich beabsichtigte, tatsächlich aber nicht erfolgte Beantragung oder die Erklärung, Drittmittel zwar beantragt, jedoch nicht erhalten zu haben, oder gewährte Drittmittel seien nicht auf die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen anzurechnen oder bereits vorweg abgezogen und nicht gesondert ausgewiesen. Denkbar ist es auch, dass der Vermieter eine Erklärung zu den Drittmitteln schlicht vergessen hat.
In einer solchen Konstellation ist eine Mieterhöhungserklärung nicht geeignet, dem Mieter diejenigen Informationen zu geben, die dieser benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle – etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter oder durch Einsichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Belege – besteht.
Der BGH hat die Rechtsauffassung des Landgerichts Berlin zwar nicht geteilt, die Mieterhöhung aber trotzdem, wenngleich mit anderer Begründung für (formell) unwirksam erachtet.
BGH, Urteil vom 19. Juli 2023 – VIII ZR 416/21 –
