Gerade in Großstädten herrscht ein angespannter Wohnungsmietmarkt. Untervermietung und Wohngemeinschaften prägen diese Wohnungsmärkte seit langem. Das Landgericht Berlin hatte im vorliegenden Fall zu entscheiden, ob eine Wohngemeinschaft einen Anspruch auf Untervermietung eines Zimmers hat. Einer der Bewohner war inzwischen endgültig und dauerhaft in ein Studentenwohnheim umgezogen, jedoch nicht aus dem Mietvertrag ausgeschieden. Das freigewordene Zimmer sollte untervermietet werden.
Mieter trotz Auszug
Der Vermieter hat sich einer Vertragsfortsetzung nur mit den verbleibenden Bewohnern oder einer Auswechslung durch einen neuen Untermieter ausdrücklich verweigert. Der ausziehende Bewohner blieb also weiterhin (Mit)mieter der Wohnung und damit gegenüber den verbleibenden Bewohnern zur Tragung seines Anteils an der Miete verpflichtet. Gegenüber dem Vermieter blieb er ebenfalls verpflichtet.
Wenn der ausziehende Mieter sich seiner Pflichten als Mieter wirksam entledigen möchte, müsste er die anderen Bewohner daher auf Mitwirkung an einer gemeinsamen Kündigung des Mietvertrages in Anspruch nehmen. Haben mehrere Mieter als Partner einer Lebens- oder Wohngemeinschaft gemeinsam eine Wohnung gemietet und zieht einer der Mieter aus, so wird diesem in der Rechtsprechung ein Anspruch gegen die anderen Mieter eingeräumt, an der – für eine Beendigung des Mitverhältnisses grundsätzlich erforderlichen – gemeinsamen Kündigung mitzuwirken.
Anspruch auf Untervermietung
Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Die verbleibenden Bewohner beabsichtigen im entschiedenen Fall, die Wohnung weiterhin auf Grundlage des bestehenden Mietvertrages zu bewohnen und den bislang auf den ausgezogenen Bewohner entfallenden Mietanteil nach dessen Auszug nicht selbst zu übernehmen. Diesen soll stattdessen der von ihnen ausgewählte Untermieter tragen. Sie wollten ebenso wenig den ausgezogenen Bewohner auf Tragung seines Mietanteils in Anspruch nehmen. Denn dann hätten sie zu befürchten, dass er seine nunmehr aus zwei Mietverhältnissen resultierenden Zahlungsverpflichtungen dadurch reduziert, dass er eine Kündigung des bisherigen Mietvertrages herbeiführt.
In einer solchen Situation haben die in der Wohnung verbleibenden Mieter ein berechtigtes Interesse daran, den bisher im Innenverhältnis auf den ausgezogenen Mitmieter entfallenden Anteil des Mietzinses durch die Aufnahme eines Untermieters zu kompensieren, sofern dadurch die Gefahr einer vom ausziehenden Mieter veranlassten Beendigung des gesamten Mietverhältnisses beseitigt oder jedenfalls verringert wird. Diese Voraussetzungen sah das Gericht hier als erfüllt. Dies entspricht auch der Rechtsprechung des BGH, der mittlerweile unabhängig von den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters jedes wirtschaftliche Interesse an der teilweisen Gebrauchsüberlassung als berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB ausreichen lässt.
Keine missbräuchliche Anmietung zweier Wohnungen
Der Vermieter hat eingewandt, es stünde im Widerspruch zur Sozial- und Rechtsordnung, dass der ausgezogene Bewohner nunmehr zwei Wohnungen in derselben Stadt angemietet habe. Daher sei der Anspruch auf Untervermietung gesperrt. Diesem Argument ist das Gericht zu Recht nicht gefolgt, da der ausgezogene Mieter dem allgemeinen Wohnmarkt den nicht mehr genutzten Wohnraum nicht auf missbräuchliche Art und Weise Wohnraum entziehen wollte. Vielmehr führt die beabsichtigte Untervermietung gerade dazu, dass die seit Beginn des Mietverhältnisses von drei Personen bewohnte Wohnung auch weiterhin von drei Personen bewohnt und insoweit kein „Leerstand“ geschaffen wird.
Anspruch einzelner Mieter ausreichend
Das für den Anspruch auf Untervermietung erforderliche berechtigte Interesse muss nicht bei sämtlichen Mietern vorliegen. Vielmehr reicht es aus, dass das berechtigte Interesse in der Person eines von mehreren Mietern gegeben ist. Diese Voraussetzungen sind in den Personen der verbleibenden Bewohner erfüllt.
Kein Anspruch auf Untermietzuschlag
Der Anspruch auf Gestattung der Untervermietung ist nicht abhängig von einer Zustimmung der Mieter zur Erhöhung der Miete um einen Untermietzuschlag. Gemäß § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter in dem Fall, in dem ihm die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist, die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt, da dem Vermieter die Erlaubniserteilung vorliegend auch ohne Erhebung eines Untermietzuschlags zumutbar ist. § 553 Abs. 2 BGB erfordert eine an sämtlichen Umständen des Einzelfalls ausgerichtete Zumutbarkeitsprüfung. Schematische Wertungen sind nicht gerechtfertigt. Es ist stets zu prüfen, ob für dem Vermieter eine zusätzliche Belastung zugemutet wird durch die Untervermietung. Beim reinen Austausch eines Bewohners durch einen anderen ist dies nicht gegeben.
LG Berlin, Urteil vom 11. Januar 2024 – 67 S 184/23 –
