Was ist Inhalt des Anspruchs auf Auskunft über die Vormiete?
Ist die Vormiete höher als die bei Anwendung der Mietpreisbremse zulässige Miete, so darf gem. § 556e BGB eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Der Vermieter ist gem. § 556g Abs. 3 BGB auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Was heißt das konkret? Welche Tatsachen muss der Vermieter mitteilen? Muss der Vermieter Belege vorlegen oder eine Versicherung an Eides statt abgeben?
Der Fall
Der Kläger ist Mieter einer Wohnung in Berlin. Bei Abschluss des Mietvertrages hatte der Vermieter dem Mieter die Höhe der Vormiete mitgeteilt. Der Mieter machte nach Mietbeginn die Mietpreisbrems gem. § 556d BGB geltend. In diesem Zusammenhang verlangte er weitergehende Auskunft über die Vormiete und die Vorlage entsprechender Belege.
Das Amtsgericht Berlin-Mitte wies die Klage ab. Der Vermieter habe seine Auskunftspflicht bereits erfüllt, indem er bei Abschluss des Mietvertrages ein Informationsschreiben vorgelegt habe, das die Vormiete auswies. Einen Anspruch auf Vorlage weiterer Belege verneinte das Amtsgericht. Gegen diese Entscheidung legte der Mieter Berufung ein.
Der Vermieter legte daraufhin im Berufungsverfahren die Mietentwicklung des Vormietverhältnisses über die gesamte Laufzeit des Mietverhältnisses dar einschließlich der vereinbarten Staffelmiete. Der Mieter zweifelte die Richtigkeit sowie die Vollständigkeit der Angaben des Vermieters an.
Die Entscheidung
Das Landgericht Berlin hat die Klage des Mieters abgewiesen.
Verlangt der Mieter Auskunft über die Voraussetzungen des § 556e Abs. 1 BGB, umfasst die Auskunftspflicht des Vermieters das Datum des Vertragsschlusses, den vereinbarte Beginn und das tatsächliche Ende des Vormietverhältnisses sowie die Angabe sämtlicher im Vormietverhältnis vereinbarter oder einseitig geänderter Mieten (aufgegliedert nach Grundmiete und Nebenkosten(-vorauszahlungen)), mit Ausnahme der Mieten, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
Das Landgericht verneinte auch einen Anspruch auf Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung durch den Vermieter. Eine solche Verpflichtung findet sich nicht im Gesetz. Auch aus der Gesetzesbegründung lasse sich nicht entnehmen, dass der Gesetzgeber von einem Recht auf eidesstattliche Versicherung und den daraus abzuleitenden strafrechtlichen Folgen für den Fall einer falschen eidesstattlichen Versicherung ausgegangen sei.
Praxis-Tipp
Für die Praxis bedeutet die Vormietauskunft somit keine Verpflichtung des Vermieters zur Vorlage detaillierter Belege oder etwa zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung.
Diese Entscheidung entspricht der Gesetzeslage. Jedoch tut sich hier ein Spannungsfeld auf. Denn nach der Rechtsprechung des BGH kommt es nicht darauf an, ob die Auskunft der Vormiete zutreffend war oder nicht (BGH, Urt. v. 29.11.2023 – VIII ZR 75/23 – Grundeigentum 2024, 185). Im Falle einer falschen Auskunft des Vermieters können dem Vermieter zwar Schadenersatzansprüche zustehen. Das ist insbesondere bei Erklärungen „ins Blaue hinein“ der Fall.
Der Mieter hat somit kaum eine reale Chance, seine Ansprüche aus der Mietpreisbremse geltend zu machen, wenn der Vermieter unwahre Angaben über die Vormiete macht. Es bleibt abzuwarten, wie die Gerichte und der Gesetzgeber mit diesem Problem umgehen werden.
LG Berlin II, Urteil vom 8. Februar 2024 – 67 S 177/23 –
