Ein Vermieter kann das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“, so § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Wann ist die Nutzung einer Wohnung noch eine Nutzung „als Wohnung“? Mit dieser Frage hatte sich das AG Köln in einem Fall zur Eigenbedarfskündigung für Künstler und Sammler zu befassen.
Der Fall
Der Mieter hatte im Jahr 2014 eine Wohnung von 200m² mit 6,5 Zimmern angemietet, wobei die Vermieterin im selben Haus wohnte. Im November 2023 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis und machte Eigenbedarf geltend.
Nach dem Einzug ihres Mannes sei u.a. der Platz der Vermieterin in ihrer Wohnung für ihre eigenen Maltätigkeiten erheblich geschrumpft. Auch solle der Ehemann der Vermieterin durch Einzug in die jetzige Wohnung der Mieter die Möglichkeit haben, dort seinen aufgrund seiner Sammelleidenschaft umfangreichen Hausstand statt wie bisher im Keller in der Wohnung leichter zugänglich in der Wohnung selbst unterbringen zu können.
Die Ehe der Vermieterin sei gefährdet, da sie mit ihrem Ehemann derartige Differenzen durch das gemeinsame Wohnen habe, dass ohne Auszug die Ehe zu scheitern drohe. So habe der Ehemann im Keller durch seinen nicht in die Wohnung gebrachten Hausstandes die dortige Ordnung ebenso durcheinandergebracht wie in der Wohnung durch seinen dort untergebrachten Hausstand den Einrichtungsstil der Klägerin gestört. Ebenfalls bestünden Differenzen in Hinblick auf die Ordnung des Ehemannes. Sie wolle, dass der Ehemann seinen Hausstand aus den beiden Zimmern im „Südflügel“ der Wohnung im 2. OG und aus dem Keller entferne, sodass ihr wieder die Möglichkeit gegeben sei, ihr Atelier als Werkstatt zu nutzen und ihre Siebdruckvorhaben zu verwirklichen. Zur Umsetzung käme allein die Wohnung des Mieters infrage, da alle anderen Wohnungen im Haus zu klein seien.
Der Ehemann, der einziehen sollte, erklärte vor Gericht, er sei von Beruf Künstler und wolle in der Wohnung Gäste empfangen und in einem Zimmer sein Atelier einrichten. In zwei weiteren Zimmern wolle er seine Dokumentationen, seine Grafikschränke, Sammlungen und Ähnliches sowie sein Archiv unterbringen.
Der Mieter widersprach der Kündigung. Die Vermieterin erhob Räumungsklage.
Das Urteil
Das AG Köln wies die Räumungsklage zurück. Die Eigenbedarfskündigung sei unwirksam, da die Vermieterin nicht zur Eigenbedarfskündigung berechtigt gewesen sei.
Das Gericht hatte erhebliche Zweifel, dass der Ehemann eine überwiegende Wohnnutzung in der gekündigten Wohnung anstrebe. Vielmehr bestünden deutliche Anhaltspunkte, dass aufgrund der dargelegten Nutzung der gewerbliche Zweck überwiegt. Daran vermochte auch der Umstand nichts zu ändern, dass der Ehemann glaubhaft vortrug, für ihn gehöre Wohnen und Arbeiten zusammen.
Infolgedessen hat das Gericht ausdrücklich nicht entschieden, ob wegen der Größe der streitgegenständlichen Wohnung von 200m² – ein wohl nur ganz ausnahmsweise in Betracht zu ziehender – überhöhter Wohnbedarf vorgelegen haben könnte.
Die Entscheidung ist überzeugend. Das Amtsgericht folgt der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Nach dieser ist eine Eigenbedarfskündigung unbegründet, wenn die Wohnung nur teilweise für eigene Wohnzwecke oder sogar vollständig für gewerbliche Zwecke genutzt werden soll, so der BGH u.a. in seinem Beschluss vom 05.10.2005 – VIII ZR 127/05 – und seinem Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 45/16.
Praxis-Tipp
Das Amtsgericht Köln verdeutlicht die strengen Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung.
Für die Begründung einer Eigenbedarfskündigung muss ein klarer und ernsthafter Wille zur Eigennutzung als Wohnraum nachgewiesen werden. Eine untergeordnete gewerbliche Nutzung mag im Einzelfall zulässig sein. Die Absicht, die Wohnung überwiegend als Empfangs- und Lagerraum zu nutzen, reicht nicht aus, eine Eigenbedarfskündigung zu begründen.
AG Köln, Urteil vom 28. August 2024 – 213 C 61/24 –
