Schließt ein Mietaufhebungsvertrag eine ordentliche Kündigung zu einem früheren Zeitpunkt aus? Ein Mietaufhebungsvertrag regelt insbesondere, wann das Mietverhältnis endet. Kann der Mietvertrag trotzdem zu einem früheren Zeitpunkt (ordentlich) gekündigt werden?
In dem durch das Landgericht Bonn (Beschluss vom 26. Juli 2022 – 6 T 81/22 –) entschiedenen Fall haben die Mietparteien im Jahr 2021 einen Mietaufhebungsvertrag abgeschlossen, der eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.01.2022 vorgesehen hat. Im Vorfeld des Abschlusses des Mietaufhebungsvertrags hatten die Vermieter bereits versucht, das Mietverhältnis per Eigenbedarfskündigung zu beenden. Ergebnis der Auseinandersetzung war der vorgenannte Mietaufhebungsvertrag. In der Vereinbarung wurde der Fall einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses ausdrücklich geregelt – allerdings nur für die Situation, dass der Beklagte als Mieter eine vorherige Beendigung wünschte.
Eine vorzeitige Beendigung strebte dann jedoch die Vermieterin an. Sie erhob im November 2021 Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Der Mieter erkannte den Anspruch sofort an zum im Mietaufhebungsvertrag vereinbarten Zeitpunkt. Die Parteien erklärten vor Gericht übereinstimmend die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache. Das Gericht hatte damit nur noch über die Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden. Damit musste das Gericht inhaltlich doch die mietrechtliche Situation prüfen. Diese legte es der Vermieterin auf.
Einer vorzeitigen Kündigung durch die Vermieterin stand der Mietaufhebungsvertrag entgegen. Ein solcher Vertrag muss regelmäßig auch eine Vereinbarung zum Zeitpunkt der Beendigung enthalten. Diese vertragliche Übereinkunft ist dann regelmäßig für beide Seiten bindend, so dass die Beendigung des Mietverhältnisses zu dem vereinbarten Zeitpunkt feststeht. Zwar trifft es zu, dass einem Mietaufhebungsvertrag damit in erster Linie eine Beendigungswirkung in Bezug auf das Mietverhältnis zukommt. Eine solche Vereinbarung steht aber zugleich regelmäßig einer vorzeitigen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses entgegen, da andernfalls die mit dem Aufhebungsvertrag beabsichtigte Gewissheit über den Beendigungszeitpunkt in Frage gestellt wäre. Dies muss insbesondere dann gelten, wenn zwischen den Parteien die Wirksamkeit einer vorherigen ordentlichen Kündigung im Streit stand, da dem Mietaufhebungsvertrag in diesem Fall zugleich der Charakter eines (außergerichtlichen) Vergleichs i.S. von § 779 BGB zukommt. Dies war hier der Fall, da die Klägerin das Mietverhältnis bereits mit Kündigung vom 04.11.2020 wegen Eigenbedarfs zu kündigen versucht hatte. Im Zuge des von dem Beklagten erhobenen Widerspruchs gegen diese Kündigung ist es sodann zu dem Abschluss des Mietaufhebungsvertrags vom 19.04.2021 gekommen.
LG Bonn, Beschluss vom 26. Juli 2022 – 6 T 81/22 –
