Der Wohnungsmarkt ist angespannt, Flexibilität ist Gold wert. Viele Vermietergreifen daher zum befristeten Mietvertrag. „Wir machen das erst mal für zwei Jahre“, heißt es oft. Doch Vorsicht: Was so einfach klingt, ist im deutschen Mietrecht ein juristisches Minenfeld. Seit der Mietrechtsreform 2001 gibt es den „einfachen“ Zeitvertrag nicht mehr. Heute gilt: Ohne triftigen Grund keine Befristung! Wer hier Fehler macht, bindet sich oft „auf ewig“ an einen Vertragspartner. In diesem Beitrag klären wir auf, welche Gründe zählen, welche Fallen lauern und warum Studenten oft ungewollt zu Dauermietern werden.

Der „qualifizierte“ Zeitmietvertrag: § 575 BGB als Nadelöhr

Das Gesetz (§ 575 BGB) erlaubt eine Befristung nur in drei ganz konkreten Fällen. Liegt keiner dieser Gründe vor, ist die Befristung das Papier nicht wert, auf dem sie steht.

1. Eigenbedarf: Der Klassiker. Der Vermieter will die Wohnung nach Ablauf der Zeit für sich oder nahe Angehörige nutzen.
   • Die Falle: „Vielleicht zieht mein Sohn mal ein“ reicht nicht. Es muss ein konkreter, ernsthafter Nutzungswille bestehen. Man muss im Vertrag schreiben: „Nutzung durch Tochter Anna ab 01.10.2026 wegen Studienbeginn an der Uni München.“
2. Baumaßnahmen: Abriss, Kernsanierung oder massive Umbauten.
   • Die Falle: Ein neues Bad oder ein Anstrich genügen nicht. Die Maßnahmen müssen so gravierend sein, dass sie mit einem Bewohner nicht oder nur extrem schwer durchführbar wären (z.B. Entfernung des Daches, Entkernung). Und: Die Planung muss bei Vertragsschluss schon konkret sein!
3. Werkswohnung: Die Wohnung wird für einen Mitarbeiter (z.B. Hausmeister, Pflegekraft) benötigt.
   • Die Falle: Dies gilt nur, wenn die Wohnung funktionell für den Job nötig ist. „Irgendein“ Mitarbeiter reicht oft nicht aus.

Das Schriftform-Gebot: Wer schreibt, der bleibt (befristet)

Der wichtigste Punkt: Der Grund muss dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Ein mündliches „Wir wollen da später selbst rein“ am Küchentisch ist unwirksam. Fehlt der Grund im Vertragstext, gilt der Vertrag automatisch als unbefristet. Der Mieter kann bleiben, und der Vermieter braucht für eine Kündigung plötzlich wieder einen neuen, aktuellen Grund.

Der Mythos vom „vorübergehenden Gebrauch“ (§ 549 BGB)

Oft versuchen Vermieter, die strengen Regeln zu umgehen, indem sie an Studenten oder Pendler vermieten und sich auf § 549 BGB berufen („Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch“). Hier gibt es kaum Mieterschutz.

Aber Achtung: Gerichte (z.B. AG Berlin-Kreuzberg) urteilen streng. Ein Studium, das 3 Jahre dauert, ist nicht vorübergehend. Der Student hat dort seinen Lebensmittelpunkt. Wer hier trickst, landet oft vor Gericht und verliert. Echter vorübergehender Gebrauch ist selten: Monteure für 3 Wochen, Feriengäste, Austauschschüler für 3 Monate.

Die 4-Monats-Frist: Das Ass im Ärmel des Mieters

Vier Monate vor Vertragsende wird es spannend. Der Mieter darf den Vermieter fragen: „Besteht der Grund eigentlich noch?“

• Antwortet der Vermieter nicht binnen eines Monats? Der Mieter kann Verlängerung verlangen!
• Ist der Grund weggefallen (Tochter studiert doch in Hamburg)? Der Mieter hat Anspruch auf einen unbefristeten Vertrag!
• Verzögert sich der Grund (Bauarbeiten starten später)? Der Vertrag verlängert sich um die Verzögerung.

Fazit: Drum prüfe, wer sich zeitlich bindet

Zeitmietverträge sind ein wichtiges Instrument für Vermieter mit klarer Lebensplanung (z.B. Auslandsaufenthalt). Für Mieter bieten sie Planungssicherheit, aber keine Flexibilität (vorzeitige Kündigung ist meist ausgeschlossen!). Für beide Seiten gilt: Genau hinschauen! Eine unwirksame Befristung wird fast immer zum Bumerang für den Vermieter.

Musterformulierungen für § 575 BGB

Warnhinweis: Diese Muster sind unverbindliche Beispiele und ersetzen keine anwaltliche Beratung. Sie müssen auf den Einzelfall angepasst werden.

Muster 1: Befristung wegen Eigenbedarfs (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB)

§ 2 Mietdauer

1. Das Mietverhältnis beginnt am und endet am. Es bedarf keiner Kündigung.
2. Das Mietverhältnis wird auf bestimmte Zeit eingegangen, da der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnung für ein Familienmitglied nutzen will.
3. Begründung: Die Wohnung wird nach Ablauf der Mietzeit von der Tochter des Vermieters, Frau [Vorname Nachname], benötigt. Frau [Name] beendet voraussichtlich im [Monat/Jahr] ihre schulische Ausbildung in [Ort] und wird zum ein Studium an der Universität [Ort] aufnehmen. Um dieses Studium vor Ort betreiben zu können, ist der Bezug der Wohnung zwingend erforderlich. Der Vermieter hat den festen Entschluss gefasst, der Tochter die Wohnung zu diesem Zweck zu überlassen.

Muster 2: Befristung wegen Baumaßnahmen (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB)

§ 2 Mietdauer

1. Das Mietverhältnis beginnt am und endet am.
2. Das Mietverhältnis wird auf bestimmte Zeit eingegangen, da der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit beabsichtigt, die Räume in zulässiger Weise wesentlich zu verändern und instand zu setzen.
3. Begründung: Das gesamte Gebäude [Adresse] wird ab dem einer Kernsanierung unterzogen. Geplant sind: Abriss des Dachstuhls zur Aufstockung, Erneuerung sämtlicher Versorgungsleitungen (Wasser/Elektro) innerhalb der Wände der Mieträume sowie die Entfernung tragender Wände zur Zusammenlegung dieser Wohnung mit der Nachbarwohnung. Diese Maßnahmen machen die Wohnung für einen Zeitraum von ca. 12 Monaten unbewohnbar (Abstellung Wasser/Strom, Lärm, Staub, statische Eingriffe). Eine Durchführung im bewohnten Zustand ist technisch unmöglich und würde die Bauzeit und Kosten unverhältnismäßig steigern.

Muster 3: Befristung wegen Betriebsbedarfs (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB)

§ 2 Mietdauer

1. Das Mietverhältnis beginnt am und endet am.
2. Das Mietverhältnis wird auf bestimmte Zeit eingegangen, da der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.
3. Begründung: Die Wohnung dient als Dienstwohnung für den Hausmeister der Wohnanlage. Der Arbeitsvertrag des derzeitigen Hausmeisters endet altersbedingt zum. Ab dem wird ein Nachfolger eingestellt, für den diese Wohnung vertraglich als Dienstwohnung vorgesehen ist, um die ständige Erreichbarkeit am Objekt (Schließdienst, Winterdienst, Notfälle) zu gewährleisten.

Checkliste zur Befristung von Wohnraummietverträgen

Vor Vertragsabschluss (Vermieter-Check):

• Grund-Prüfung: Liegt wirklich ein Grund nach § 575 BGB vor? (Eigenbedarf, Bau, Betriebsbedarf)
  • Achtung: Verkauf, "Testen des Mieters" oder "Marktlage abwarten" sind keine Gründe!
• Prognose-Check: Ist der Eintritt des Grundes zum Enddatum hinreichend sicher? (Keine "Vorratsbefristung")
• Studenten/Kurzzeit: Handelt es sich wirklich um "vorübergehenden Gebrauch" (§ 549 BGB)? Bei normalem Studium oder Dauerwohnen: Finger weg! Risiko der Unbefristetheit
• Schriftform: Der Vertrag muss schriftlich geschlossen werden (§ 126 BGB).

Vertragsgestaltung:

• Laufzeit: Start- und Enddatum kalendermäßig fixieren
• Begründung: Den Grund im Vertragstext explizit und detailliert ausschreiben! (Nicht nur "Eigenbedarf", sondern "Wer, Wann, Warum")
• Baumaßnahmen: Sind die Maßnahmen so konkret, dass die "erhebliche Erschwernis" bei Vermietung plausibel ist?

Während der Laufzeit:

• Status-Check: Besteht der Befristungsgrund noch? (z.B. jährlich prüfen).
• Auskunftspflicht: Fragt der Mieter 4 Monate vor Ende an?
  • Frist: Binnen 1 Monat schriftlich antworten!
  • Inhalt: Bestätigen, dass der Grund noch besteht (oder mitteilen, wenn er entfallen/verzögert ist).
• Verzögerung: Wenn absehbar ist, dass sich der Grund verzögert (z.B. Bauverzug): Mieter sofort informieren und Verlängerung für die Dauer der Verzögerung anbieten.

Bei Vertragsende:

• Rückgabe: Termin zur Übergabe rechtzeitig vereinbaren
• Widerspruch (§ 545 BGB): Zieht der Mieter nicht aus? Sofort (binnen 2 Wochen ab Laufzeitende) der Fortsetzung widersprechen, sonst entsteht automatisch ein unbefristeter Vertrag! (Am besten § 545 BGB schon im Vertrag ausschließen)