Die Reform des Wohnungseigentumsrechts (WEMoG) hat für WEG-Verwalter ein erhebliches neues Haftungsfeld eröffnet. Im Zentrum steht die Wirksamkeit von Haftungsklauseln, nach denen Erwerber für Wohngeldrückstände ihrer Rechtsvorgänger einstehen. Seit dem 1. Dezember 2020 verlangt § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass solche Klauseln „ausdrücklich“ im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen sein müssen, um gegenüber Dritten zu wirken. Die fünfjährige Übergangsfrist des § 48 Abs. 3 Satz 3 WEG ist am 31. Dezember 2025 abgelaufen.

Das Urteil des Kammergerichts

Das Kammergericht Berlin hat mit seinem Beschluss vom 16. April 2026 (Az. 1 W 103/26) eine weitreichende Entscheidung zur Richtigstellung von Haftungsklauseln im Grundbuch getroffen. Die gute Nachricht: Eine nachträgliche „Verdinglichung“ von alten Haftungsklauseln ist auch nach Ablauf der Übergangsfrist des § 48 Abs. 3 WEG noch möglich. 

Die schlechte Nachricht: Diese Möglichkeit besteht nur so lange, wie kein Eigentumswechsel im Grundbuch vollzogen wurde. Sobald eine Einheit ohne den ausdrücklichen Haftungsvermerk auf einen Käufer übergeht, ist die Sicherheit für die Gemeinschaft – und damit oft die Einbringlichkeit von hohen Rückständen – unwiederbringlich verloren.

Konsequenzen für die Praxis: Das Haftungsschwert über dem Verwalter

Für Verwalter hat dieses Urteil eine alarmierende Kehrseite. Die Sicherung der Erwerberhaftung gehört zu Ihren Kernpflichten. Wenn eine Gemeinschaft einen Forderungsausfall erleidet, weil Sie die Richtigstellung des Grundbuchs versäumt haben, steht die Frage Ihrer persönlichen Haftung im Raum. Seit dem 1. Januar 2026 gibt es keine Entschuldigung mehr für fehlende „ausdrückliche“ Einträge im Bestandsverzeichnis.

Werden Sie jetzt nicht aktiv, riskieren Sie Regressansprüche der Gemeinschaft in Höhe der gesamten nicht realisierbaren Hausgeldrückstände. Besonders gefährlich: Ein einziger Verkauf nach dem Stichtag kann die gesamte Haftungsregelung der Wohnanlage zu Fall bringen. Das KG Berlin hat zudem klargestellt, dass formale Fehler – wie veraltete Bestellungsnachweise – zur Ablehnung von Anträgen führen. Solche Verzögerungen gehen im Ernstfall zu Ihren Lasten.

Empfehlungen für Verwalter

Handeln Sie sofort, um sich vor Schadensersatzansprüchen zu schützen. Prüfen Sie jede einzelne von Ihnen verwaltete Anlage:

• Enthält die Teilungserklärung eine Haftungsklausel für Nachfolger?
• Ist diese im Grundbuch-Bestandsverzeichnis bereits „ausdrücklich“ vermerkt?

Falls nein, müssen Sie die Richtigstellung umgehend beim Grundbuchamt beantragen. Warten Sie nicht auf die nächste Versammlung, wenn Verkäufe anstehen. Informieren Sie Ihre Beiräte und Eigentümer über das massive finanzielle Risiko der Untätigkeit. Ein lückenloser Nachweis Ihrer Verwalterstellung in öffentlich beglaubigter Form ist dabei unabdingbar gegenüber dem Grundbuchamt. 

Professionelles Grundbuchmanagement ist im Jahr 2026 keine Zugabe, sondern eine Pflichtprogramm für jede Hausverwaltung.

Arbeitshilfe

Checkliste für Verwalter: Haftungsvermeidung bei der Grundbuchrichtigstellung

• Inventur aller verwalteten Liegenschaften auf bestehende Haftungsklauseln in den Gemeinschaftsordnungen
• Abgleich mit den aktuellen Grundbuchauszügen der Einheiten zur Prüfung des Bestandsverzeichnisses
• Identifikation von Anlagen, in denen die Haftung bisher nur per Bezugnahme eingetragen ist
• Erstellung einer Prioritätenliste nach dem Risiko (Höhe der Rückstände, Verkaufsfluktuation)
• Prüfung der Aktualität des eigenen Bestellungsnachweises gemäß § 24 Abs. 6 WEG
• Einholung öffentlich beglaubigter Unterschriften unter dem Bestellprotokoll, falls noch nicht geschehen
• Formelle Information der Eigentümergemeinschaften über den Ablauf der Übergangsfrist und das Risiko des Wirkungsverlusts
• Vorbereitung und Einreichung von Richtigstellungsanträgen gemäß § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG beim zuständigen Grundbuchamt
• Kontrolle der Eintragungsmitteilungen des Grundbuchamts auf korrekte, ausdrückliche Verlautbarung
• Überwachung von Eigentumsumschreibungen während laufender Richtigstellungsverfahren
• Dokumentation der gesamten Prüfungs- und Antragshistorie zur Abwehr von Regressansprüchen wegen Untätigkeit
• Einleitung sofortiger Beitreibungsmaßnahmen gegen Erwerber, sobald die ausdrückliche Eintragung vollzogen ist