Haben Sie schon einmal einen Mietvertrag in der Hand gehabt und den oberen Teil – das sogenannte Rubrum – nur überflogen? „Vermieter: Herr Müller, Mieter: Herr Schmidt“. Unterschrift drunter, fertig.
Vorsicht! Dieser kleine Abschnitt entscheidet oft Jahre später darüber, ob Sie auf tausenden Euro sitzen bleiben oder ob eine Räumungsklage überhaupt zugelassen wird. Wir zeigen Ihnen, warum das Rubrum der wichtigste Teil des Vertrages ist – und wo die Fallen lauern.

1. Wer ist eigentlich „der Vermieter“? (Und warum „Erbengemeinschaft“ keine gute Antwort ist)

Stellen Sie sich vor, Sie erben mit Ihren zwei Geschwistern ein Haus und vermieten es. Im Mietvertrag schreiben Sie oben rein: „Vermieter: Erbengemeinschaft Müller“.

Jahre später zahlt der Mieter nicht. Sie wollen ihn verklagen.

Das Problem: Das Gericht schickt Sie vielleicht wieder nach Hause. Warum? Weil eine „Erbengemeinschaft“ in Deutschland nicht prozessfähig ist. Sie können nicht als „Gemeinschaft“ klagen, sondern müssen alle drei Erben namentlich aufführen. Wenn das im Mietvertrag (Rubrum) nicht sauber steht, beginnt das juristische Tauziehen schon, bevor es um den ersten Euro geht.

Die Lösung: Schreiben Sie immer: „Herr A, Frau B und Herr C in Erbengemeinschaft“. Das schafft Klarheit.

2. Die GbR-Revolution: Sind Sie schon „eGbR“?

Vermieten Sie als Freunde oder Investorengruppe (GbR)? Seit dem 01.01.2024 hat sich die Welt geändert. Es gibt jetzt die eingetragene GbR (eGbR).

• Wenn Ihre GbR im Grundbuch steht, werden Sie früher oder später zur Eintragung ins Gesellschaftsregister gezwungen (spätestens, wenn Sie mal verkaufen oder umschulden wollen).
• Im Mietvertrag: Sobald Sie eingetragen sind, müssen Sie zwingend den Zusatz „eGbR“ und Ihre Registernummer im Rubrum angeben. Das ist wie bei einer GmbH die HRB-Nummer. Fehlt das, verstoßen Sie gegen Formvorschriften.
• Der Vorteil: Sie schaffen Vertrauen. Der Mieter sieht sofort: Diese Firma existiert wirklich und wer unterschreiben darf, steht im Register. Das verhindert Streit darüber, ob Herr Müller überhaupt für die GbR unterschreiben durfte.

3. Die „Schriftform-Falle“ (§ 550 BGB) – Der Albtraum für Vermieter

Sie haben mit Ihrem Mieter vereinbart: „Wir verzichten beide für 4 Jahre auf eine Kündigung.“ Sie wollen Planungssicherheit.

Aber im Rubrum steht: „Vermieter: Grundstücksgemeinschaft Müller & Söhne“. Unterschrieben hat nur „Hans Müller“.

Die Falle: Das Gesetz (§ 550 BGB) sagt: Wenn nicht glasklar ist, ob Hans Müller nur für sich oder für die ganze Gemeinschaft unterschrieben hat, ist die „Schriftform“ verletzt.

Die Konsequenz: Der Vertrag gilt als unbefristet. Der Kündigungsverzicht ist unwirksam! Der Mieter kann – trotz der 4-Jahres-Absprache – nach einem Jahr ganz normal mit 3-monatiger Frist kündigen. Ihre Planungssicherheit ist futsch.

Der Trick: Nutzen Sie Firmenstempel! Wenn Hans Müller neben seine Unterschrift den Stempel der Gemeinschaft drückt, ist meistens alles gerettet.

4. Das Beziehungs-Dilemma: Wen nehme ich als Mieter auf?

Ein junges Paar zieht ein. Nehmen Sie beide in den Vertrag auf?

• Pro (für Vermieter): Sie haben zwei Schuldner. Wenn er pleite geht, zahlt sie. (Gesamtschuldnerhaftung).
• Contra (für Mieter): Wenn sich das Paar trennt und er auszieht, kommt er nicht aus dem Vertrag raus. Er haftet weiter für die Miete, obwohl er dort nicht mehr wohnt. Der Vermieter muss ihn nicht entlassen.
• Der Tipp: Als Vermieter sollten Sie immer alle solventen Bewohner ins Rubrum aufnehmen. Als Mieter sollten Sie bei Einzug eine „Trennungsklausel“ vereinbaren.

5. Checkliste für Ihr perfektes Rubrum

Bevor Sie unterschreiben, prüfen Sie diese 5 Punkte:

1. Vollständigkeit: Sind alle Eigentümer/Erben namentlich genannt?
2. Identität: Stimmen die Namen exakt mit dem Personalausweis überein? (Keine Rufnamen!).
3. MoPeG-Check: Ist die GbR eingetragen? Dann zwingend „eGbR“ und Nummer angeben.
4. Vertretung: Wenn eine Firma mietet/vermietet: Unterschreibt der Geschäftsführer? Fehlt das „i.V.“ oder der Stempel?
5. Kongruenz: Deckt sich die Unterschrift am Ende exakt mit den Personen im Rubrum?

Ein Mietvertrag steht und fällt mit dem Kopf. Investieren Sie hier 5 Minuten Sorgfalt, sparen Sie sich später Jahre an Ärger!

Muster-Rubra für verschiedene Konstellationen

Die folgenden Muster dienen als Formulierungshilfe und müssen an den Einzelfall angepasst werden.

Muster 1: Die eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) nach MoPeG

Anwendung: Für Vermieter-GbRs, die seit 2024 im Gesellschaftsregister eingetragen sind. Dies ist die rechtssicherste Variante.

MIETVERTRAG

zwischen

Vermieter:

Immo-Invest Alpha eGbR

Sitz: Musterstadt

Eingetragen im Gesellschaftsregister des Amtsgerichts Musterstadt unter GsR 12345

Geschäftsanschrift: Schlossallee 1, 12345 Musterstadt

Vertreten durch die Gesellschafter:

1. Herrn Anton Alpha
2. Frau Berta Beta

– nachfolgend „der Vermieter“ genannt –

und

Mieter:

...

Muster 2: Die Erbengemeinschaft (Rechtssichere Bezeichnung)

Anwendung: Um die Prozessfähigkeit zu sichern und § 550 BGB zu genügen.

MIETVERTRAG

zwischen

Vermieter:

1. Frau Anna Erbe, wohnhaft...
2. Herrn Bernd Erbe, wohnhaft...
3. Frau Clara Erbe, wohnhaft...

in Erbengemeinschaft nach dem am 01.01.2023 verstorbenen Herrn Dieter Erblasser

Vertreten durch den Miterben Herrn Bernd Erbe (Vollmacht liegt im Original bei)

– nachfolgend „der Vermieter“ genannt –

und

Mieter:

...

Muster 3: Unverheiratetes Paar / Wohngemeinschaft (Gesamtschuldner)

Anwendung: Zur Maximierung der Haftungssicherheit für den Vermieter.

MIETVERTRAG

zwischen

Vermieter:

...

und

Mieter:

1. Frau Julia Jung
2. Herrn Romeo Reich

Meldeanschrift jeweils:...

– nachfolgend „der Mieter“ genannt –

§ 1 Haftung und Vertretung der Mieter

Mehrere Personen auf Mieterseite haften für alle Verpflichtungen aus diesem Vertrag als Gesamtschuldner.

Für die Abgabe und Entgegennahme von Willenserklärungen (z.B. Kündigungen, Mieterhöhungen) bevollmächtigen sich die Mieter gegenseitig. (Achtung: Gilt oft nicht für den Ausspruch der Kündigung selbst, sondern für den Empfang).

Muster 4: Stellvertretung bei juristischen Personen (GmbH)

Anwendung: Vermeidung von Schriftformmängeln.

MIETVERTRAG

zwischen

Vermieter:

Wohnbau-Profi GmbH

Sitz: Baustadt, HRB 9876 AG Baustadt

Geschäftsanschrift: Zementweg 5,...

Vertreten durch den Geschäftsführer Herrn Dipl.-Ing. Hans Macher

– nachfolgend „der Vermieter“ genannt –

(Am Ende des Vertrages bei der Unterschrift:)

Ort, Datum: __________________

(Unterschrift)

Wohnbau-Profi GmbH

Hans Macher, Geschäftsführer

(Firmenstempel)

Muster 5: Minderjähriger Mieter (mit Eltern)

Anwendung: Vermietung an Azubi/Student unter 18.

MIETVERTRAG

zwischen

Vermieter:

...

und

Mieter:

Herrn Kevin Klein (geb. 10.10.2007)

gesetzlich vertreten durch seine Eltern:

1. Herrn Vater Klein
2. Frau Mutter Klein

– nachfolgend „der Mieter“ genannt –

Zusatzvereinbarung:

Die gesetzlichen Vertreter genehmigen den Abschluss dieses Vertrages. Sie erklären den Beitritt zum Mietvertrag als Gesamtschuldner, um die Haftung auch über den Eintritt der Volljährigkeit hinaus zu sichern.

Tabelle: Übersicht der Rechtsformen und notwendigen Rubrumsangaben