Wann beginnt das Mietverhältnis?

Der Klassiker ist das feste Datum: „Mietbeginn ist der 01. Mai“. Das schafft Klarheit. Doch das Leben spielt oft anders, besonders bei Neubauten oder umfassenden Sanierungen. Hier kommt die „Vermietung vom Reißbrett“ ins Spiel. Vermieter möchten Wohnungen oft schon vermieten, bevor der letzte Handwerker das Haus verlassen hat.

Hier ist Vorsicht geboten. Schreiben Sie ein festes Datum in den Vertrag („Bezugsfertig am 01.05.“), übernehmen Sie als Vermieter eine Garantie. Wird die Wohnung nicht fertig – sei es durch schlechtes Wetter oder pleitegegangene Baufirmen – haften Sie verschuldensunabhängig. Das bedeutet: Sie zahlen dem Mieter das Hotel, die Möbeleinlagerung und den Umzugsmehraufwand.

Die Lösung: Flexible Klauseln. 

Der Mietbeginn kann an die „Bezugsfertigkeit“ geknüpft werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) erlaubt dies, solange der Beginn für den Mieter bestimmbar ist. Wichtig ist jedoch, dass Sie den Mieter nicht im Unklaren lassen. Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, „zwei Wochen nach Mitteilung der Fertigstellung“ einzuziehen, ist fair. Aber Vorsicht: Die Wohnung muss dann auch wirklich bewohnbar sein (Strom, Wasser, Heizung, sicherer Zugang). Restarbeiten im Treppenhaus muss der Mieter dulden, eine fehlende Toilette nicht.

Vorzeitige Schlüsselübergabe: Freundschaftsdienst oder Vertragsfalle?

Oft möchte der Mieter schon früher rein, um zu streichen oder auszumessen. „Hier hast du den Schlüssel, Miete zahlst du aber erst ab dem Ersten“, sagt der nette Vermieter.

Rechtlich entsteht hier eine Grauzone. Ist das schon Miete? Ist es eine Leihe?

Wenn im Übergabeprotokoll nichts geregelt ist, kann Streit entstehen: Wer zahlt Strom und Wasser für diese zwei Wochen? Wer haftet, wenn dem Mieter beim Streichen das Parkett zerkratzt?

Tipp: 

Halten Sie schriftlich fest, dass es sich um eine unentgeltliche Nutzungsüberlassung handelt, der Mieter aber für Betriebskosten und Schäden haftet. Klären Sie, dass die Gewährleistungsrechte (Mietminderung wegen tropfendem Hahn) erst ab dem offiziellen Mietbeginn greifen.

Die Laufzeit: Ewig oder doch gebunden?

Der „Zeitmietvertrag“ (Befristung) ist im Wohnraumrecht fast ausgestorben, da er nur noch mit strengen Gründen (Eigenbedarf etc.) zulässig ist. Der Standard ist der unbefristete Vertrag.

Doch Vermieter wollen oft keine „Mietnomaden“, die nach drei Monaten wieder ausziehen, und Mieter wollen Schutz vor Kündigung. Das Instrument der Wahl ist der Kündigungsverzicht (Kündigungsausschluss).

Hier lauern die meisten Fehler in Formularmietverträgen (AGB). Der BGH hat eine eiserne Regel aufgestellt: Ein Mieter darf formularmäßig höchstens für vier Jahre gebunden werden.

Achtung, Rechenfalle!

Die vier Jahre laufen nicht ab Mietbeginn, sondern ab Vertragsschluss (Unterschrift).

Ein Beispiel: Sie unterschreiben den Vertrag im Januar, Mietbeginn ist der 1. April. Vereinbaren Sie nun „4 Jahre Verzicht ab Mietbeginn“, sind Sie bei 4 Jahren und 3 Monaten Bindung ab Unterschrift.

Die Folge: Die gesamte Klausel ist unwirksam. Der Mieter ist nicht 4 Jahre gebunden, sondern gar nicht. Er kann jederzeit mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten kündigen. Der Vermieter hingegen bleibt oft an seinen Verzicht gebunden.

Individualvereinbarung vs. Formular

Wollen Sie längere Bindungen vereinbaren, geht das nur über eine Individualvereinbarung. Das bedeutet: Echtes Aushandeln. Der Vermieter muss die Klausel zur Disposition stellen, der Mieter muss Einfluss nehmen können. Ein bloßes „Bitte hier auch unterschreiben“ reicht nicht. Das ist vor Gericht schwer beweisbar. Für Studenten sind solche Bindungen übrigens oft generell unwirksam, da ihnen aufgrund von Studienplatzwechseln Flexibilität zugestanden wird.

Fazit

Die Zeit ist im Mietrecht ein scharfes Schwert. Während flexible Starttermine bei Neubauten den Vermieter vor Schadensersatz schützen, schützen starre Obergrenzen beim Kündigungsverzicht den Mieter vor Fesselung. Wer hier „Pi mal Daumen“ formuliert, riskiert, dass der Vertrag das Gegenteil von dem bewirkt, was gewollt war. Prüfen Sie Ihre Klauseln – vier Jahre sind schnell vorbei, aber ein unwirksamer Vertrag wirkt sofort.

Musterregelungen für mietvertragliche Vereinbarungen zu Mietdauer und Beginn

Hinweis: Diese Muster dienen als Formulierungshilfe und ersetzen keine anwaltliche Beratung im Einzelfall. Sie gehen von der Verwendung in Wohnraummietverträgen aus.

Muster 1: Mietbeginn bei Fertigstellung (Neubau / Sanierung) mit Ankündigungsfrist

§ [X] Mietbeginn und Übergabe

1. Das Mietverhältnis beginnt mit der Übergabe der bezugsfertigen Mietsache an den Mieter. Die Parteien gehen derzeit davon aus, dass die Bezugsfertigkeit voraussichtlich am eintreten wird. Dieser Termin ist jedoch unverbindlich, sofern nicht ausdrücklich eine Garantie übernommen wird
2. Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter den genauen Übergabetermin mindestens vier Wochen im Voraus in Textform mitzuteilen
3. Ist die Mietsache zum voraussichtlichen Termin nicht bezugsfertig, verschiebt sich der Mietbeginn auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Bezugsfertigkeit. Schadensersatzansprüche des Mieters wegen Verzögerung sind ausgeschlossen, soweit die Verzögerung nicht auf grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz des Vermieters beruht oder eine Garantie für den Termin übernommen wurde
4. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit

Muster 2: Beidseitiger Kündigungsverzicht (Formularmäßig/AGB)

§ [X] Mietdauer und Kündigungsverzicht

1. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit
2. Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von [Anzahl, max. 4] Jahren ab Vertragsabschluss auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Eine ordentliche Kündigung ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig
3. Die Kündigung muss unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist und schriftlich erfolgen
4. Von dem Kündigungsverzicht bleibt das Recht der Parteien zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund sowie zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt
5. Optional (Nachmieterklausel): Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, wenn er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellt, der bereit ist, in den Mietvertrag zu denselben Konditionen einzutreten

Muster 3: Vorzeitige Schlüsselübergabe (Nutzungsvereinbarung)

Zusatzvereinbarung zur vorzeitigen Schlüsselübergabe

1. Der Vermieter überlässt dem Mieter die Schlüssel zur Mietsache bereits am, um dem Mieter die Durchführung von Renovierungsarbeiten / das Ausmessen / den vorzeitigen Einzug [Zutreffendes wählen] zu ermöglichen
2. Die Parteien sind sich einig, dass der mietvertragliche Mietbeginn und die Pflicht zur Zahlung der Grundmiete hiervon unberührt bleiben und erst am einsetzen
3. Für den Zeitraum der vorzeitigen Überlassung bis zum Mietbeginn trägt der Mieter die verbrauchsabhängigen Betriebskosten (Strom, Wasser, Heizung)
4. Der Mieter haftet ab Übernahme der Schlüssel für alle Schäden an der Mietsache, die durch ihn, seine Erfüllungsgehilfen oder beauftragte Handwerker verursacht werden. Eine Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel der Mietsache ist für den Zeitraum vor Mietbeginn ausgeschlossen, soweit keine Gefahr für Leib und Leben besteht

Muster 4: Flexible Bezugsfertigkeitsklausel (Gewerbe/Mischform - zur Abgrenzung)

§ [X] Mietbeginn nach Baufortschritt

1. Die Mietzeit beginnt mit dem Tag der Übergabe des Mietobjekts. Die Übergabe erfolgt, sobald die Räume bezugsfertig hergestellt sind
2. Als bezugsfertig gelten die Räume, wenn die wesentlichen Versorgungsanschlüsse (Strom, Wasser, Heizung) nutzbar sind und der Zugang gefahrlos möglich ist. Restarbeiten an Außenanlagen oder im Treppenhaus, die die Nutzung der Mietsache nicht wesentlich beeinträchtigen, hindern die Bezugsfertigkeit nicht
3. Der Vermieter zeigt dem Mieter die Bezugsfertigkeit zwei Wochen vor dem Termin an. Gerät der Mieter mit der Übernahme in Verzug, beginnt das Mietverhältnis mit dem Tag des Annahmeverzugs