Zwei Entscheidungen des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart und des Bundesgerichtshofs (BGH) haben diesen komplexen Bereich präzisiert und stellen erhebliche Anforderungen an Immobilienverwalter, Eigentümer, Projektentwicklern und Bauherren. Es handelt sich hierbei nicht um bloße juristische Theorie, sondern um eine praktische Hürde, die erhebliche finanzielle und zeitliche Auswirkungen auf Immobilienprojekte haben kann. Diese Fälle zeigen, dass scheinbar einfache Maßnahmen durch Rechte Dritter blockiert werden können.

Das Dilemma der Ersatzvornahme: Vertretbar, aber doch unvertretbar?

Die Zivilprozessordnung (ZPO) sieht in § 887 Abs. 1 ZPO vor, dass ein Gläubiger, wenn der Schuldner eine Handlung nicht vornimmt, deren Vornahme durch einen Dritten erfolgen kann (eine sogenannte "vertretbare Handlung"), ermächtigt werden kann, die Handlung auf Kosten des Schuldners vornehmen zu lassen. Dies betrifft typischerweise Maßnahmen wie Reparaturen, Reinigungen oder, wie in den vorliegenden Fällen, den Abriss von Bauwerken oder die Beseitigung baulicher Anlagen. Der BGH hat diesen Grundsatz für die Beseitigung baulicher Maßnahmen explizit bestätigt, da das geschuldete Verhalten von einem Dritten anstelle des Schuldners vorgenommen werden kann, ohne dass es dem Gläubiger darauf ankommt, dass die Beseitigung gerade vom Schuldner selbst erfolgt.

Der entscheidende Knackpunkt entsteht jedoch, wenn die Vornahme dieser an sich "vertretbaren Handlung" von der Mitwirkung, Duldung oder Zustimmung eines Dritten abhängt, den das Urteil nicht bindet. In solchen Konstellationen wandelt sich die Handlung, obwohl sie physisch von einem Dritten ausgeführt werden könnte, rechtlich in eine "unvertretbare Handlung" um. Dies hat zur Folge, dass die Zwangsvollstreckung nicht mehr nach § 887 ZPO, sondern nach § 888 ZPO erfolgen muss. Nur ein Paragraf weiter, aber ganz andere Spielregeln!  Dieser kleine scheinbare Widerspruch – eine Handlung ist physisch vertretbar, aber rechtlich unvertretbar – kann projektentscheidend werden. Es geht nicht um die körperliche Möglichkeit, einen Dritten zur Ausführung zu beauftragen, sondern um die rechtlichen Hindernisse, die durch die Rechte anderer Parteien entstehen. Für Immobilienfachleute bedeutet dies, dass ihr intuitives Verständnis von "vertretbar" (im Sinne von "ich kann jemanden dafür beauftragen") im rechtlichen Kontext nicht ausreicht, wenn Drittrechte betroffen sind.

Die zwingende Voraussetzung für eine Vollstreckung nach § 887 ZPO ist daher, dass der Dritte entweder sein ausdrückliches Einverständnis mit der durchzuführenden Maßnahme erklärt oder der Vollstreckungsgläubiger einen eigenen Duldungstitel gegen diesen Dritten erwirkt hat. Fehlt es an einer dieser Voraussetzungen, scheidet eine Vollstreckung nach § 887 ZPO aus.

Zwei aktuelle Urteile: OLG Stuttgart und BGH klären die Regeln

Zwei aktuelle Gerichtsentscheidungen verdeutlichen die Tragweite dieser Problematik und prägen die Rechtsprechung maßgeblich:

Der Fall des OLG Stuttgart (Lüftungsanlage)

Im Fall vor dem OLG Stuttgart ging es um die Verpflichtung einer Schuldnerin, Teile einer Lüftungsanlage einer Gaststätte zu entfernen, die auf das Grundstück der Gläubigerin ragten. Die Gläubigerin beantragte die Ermächtigung zur Ersatzvornahme nach § 887 ZPO, da die Schuldnerin der Verpflichtung nicht nachgekommen war. Die Gaststätte war jedoch an einen Dritten (Firma J.) vermietet oder verpachtet.

Sowohl das Landgericht als auch das OLG Stuttgart wiesen den Antrag der Gläubigerin zurück und legten ihr die Verfahrenskosten auf. Die Gerichte begründeten dies damit, dass die Vornahme der geschuldeten Handlung die Mitwirkung des Mieters/Pächters (Firma J.) voraussetzte, obwohl die Lüftungsanlage von außen zugänglich war. Da weder das Einverständnis der Mieterin/Pächterin vorlag noch ein Duldungstitel gegen sie erwirkt worden war, konnte die Ermächtigung zur Ersatzvornahme nicht erteilt werden. Der Miet- oder Pachtvertrag über die Gaststätte umfasste die Lüftungsanlage, wodurch sich der berechtigte Besitz des Mieters/Pächters auch auf diese erstreckte. Der Leitsatz des OLG Stuttgart fasst dies prägnant zusammen: "Die Vornahme der geschuldeten Handlung setzte – obwohl die Lüftungsanlage von außen zugänglich ist – die Mitwirkung des Mieters/Pächters voraus.".

Der Fall des BGH (Reitanlage)

Ein noch jüngeres Urteil des BGH bekräftigt diese Linie. Hier war eine Schuldnerin rechtskräftig zur Beseitigung baulicher Maßnahmen auf einem Reitanlagengrundstück und zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verurteilt worden. Die Gläubiger begehrten die Zwangsvollstreckung für bestimmte Teile der Gesamtanlage, darunter Reithalle, Reitplatz und Nebengebäude. Das Problem: Dritte, sogenannte Pferde-Einsteller, hatten an diesen Einrichtungen vertraglich ein Mitbenutzungsrecht vereinbart und verfügten über eigene Transponder für den Zugang.

Der BGH wies die Rechtsbeschwerde der Gläubiger zurück und bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Er urteilte, dass bereits das vertraglich eingeräumte Mitbenutzungsrecht der Einsteller an den Gemeinschaftseinrichtungen dazu führte, dass die Vollstreckung von deren Zustimmung abhing. Ein Mieter oder Nutzer müsse den Entzug eines Mitbenutzungsrechts nicht dulden. Der BGH stellte ausdrücklich klar, dass es für die Entscheidung unerheblich war, ob die Einsteller auch Mitbesitz an den Einrichtungen hatten oder ob ihre Verträge streng als Mietverträge zu qualifizieren waren. Das Gericht bestätigte damit seinen eigenen Grundsatz: "Hängt die Zwangsvollstreckung von der Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten ab, gegen den sich der Leistungstitel nicht richtet, ist eine Vollstreckung nach § 887 ZPO nur möglich, wenn der Dritte sein Einverständnis mit der durchzuführenden Maßnahme erklärt oder der Vollstreckungsgläubiger einen eigenen Duldungstitel gegen den Dritten erwirkt.".

Das gemeinsame Prinzip: Die Macht der Dritten

Beide Urteile etablieren unmissverständlich, dass vertragliche Nutzungsrechte Dritter – sei es ein umfassender Miet- oder Pachtvertrag oder lediglich ein Mitbenutzungsrecht – ausreichen, um die Vollstreckung nach § 887 ZPO zu blockieren, wenn deren explizite Zustimmung oder ein spezifischer Duldungstitel gegen sie fehlt. Die physische Zugänglichkeit des Objekts oder die genaue rechtliche Einordnung des "Besitzes" ist zweitrangig gegenüber dem Bestehen eines legitimen Nutzungsrechts. Diese Feststellung erweitert den Kreis der potenziell blockierenden Dritten erheblich. Es geht nicht mehr nur um direkte Mieter der abzureißenden oder umzubauenden Sache, sondern um jeden, der aufgrund eines Vertrages ein Nutzungs- oder Zugangsrecht zu den von der Vollstreckung betroffenen Einrichtungen hat. Für Immobilienverwalter und Projektentwickler bedeutet dies, dass sie eine viel breitere Palette von Stakeholdern berücksichtigen müssen als bisher angenommen, was die Komplexität der Due Diligence und Projektplanung deutlich erhöht.

Die juristische Einordnung 

Es erscheint auf den ersten Blick verwunderlich, dass eine von außen zugängliche Anlage nicht einfach entfernt werden kann oder dass Mieter Rechte ableiten, die einen Rückbau blockieren. 

Die Gerichte haben kritische Argumente, die im Raum standen – etwa die Frage, ob der Mieter/Pächter überhaupt Besitz an den überragenden Teilen hatte, oder die Relativität der Schuldverhältnisse, also dass ein Mieter keine besseren Rechte haben kann als sein Vermieter, der zum Rückbau verpflichtet ist – in ihrer Begründung implizit oder explizit zurückgewiesen. Die Gerichte konzentrierten sich auf das Bestehen eines vertraglichen Nutzungsrechts, unabhängig von dessen genauer rechtlicher Einordnung oder dem Mitbesitz. Dies bestätigt, dass die Rechtslage eindeutig ist: Ungeachtet intuitiver Einwände oder praktischer Schwierigkeiten ist dies die etablierte und bestätigte juristische Position, an die sich die Praxis anpassen muss.

Die Urteile sind keine Einzelfälle oder eine neue Erfindung, sondern bestätigen und präzisieren eine bereits bestehende, wenn auch in der Praxis oft unterschätzte, Rechtsauffassung. Der BGH verweist explizit auf seine frühere Rechtsprechung aus dem Jahr 2013. Dies bedeutet, dass die hier dargelegten Hürden eine konsequente Anwendung bestehender Grundsätze sind und keine plötzliche Änderung der Rechtslage darstellen.

Praktische Auswirkungen und Handlungsempfehlungen für Immobilienprofis

Die aktuellen Urteile haben weitreichende Konsequenzen und erfordern ein Umdenken in der Immobilienbranche.

Für Immobilienverwalter & -eigentümer: Risikomanagement im Bestand

Es ist dringend geboten, alle bestehenden Miet-, Pacht- und Nutzungsverträge akribisch auf explizite oder implizite Mitbenutzungsrechte, Zugangsrechte oder Rechte an Gemeinschaftseinrichtungen zu überprüfen, die von geplanten Baumaßnahmen betroffen sein könnten. Dies gilt selbst für scheinbar untergeordnete Rechte, wie der BGH-Fall mit den Pferde-Einstellern zeigt, deren Mitbenutzungsrecht zur Blockade führte. Die Gerichtsentscheidungen machen deutlich, dass ohne die ausdrückliche Zustimmung Dritter oder einen Duldungstitel die Vollstreckung nach § 887 ZPO scheitert. Dies erzwingt einen Paradigmenwechsel hin zu einem proaktiven vertraglichen Risikomanagement. Statt auf Vollstreckungsfehler zu reagieren, müssen Immobilienverwalter und -eigentümer nun bestehende Verträge sorgfältig prüfen und neue Verträge detailliert gestalten, insbesondere in Bezug auf Klauseln, die Nutzungsrechte gewähren oder die Kooperation von Mietern bei Immobilienänderungen erfordern.

Zudem sollten in neue Verträge zwingend detaillierte Duldungsklauseln aufgenommen werden. Diese sollten Mieter oder Nutzer verpflichten, notwendige bauliche Veränderungen, Abrisse oder Sanierungen zu dulden und aktiv bei der Einholung notwendiger Zustimmungen mitzuwirken. Solche Klauseln minimieren zukünftige Vollstreckungshindernisse erheblich.

Für Projektentwickler & Bauherren: Frühzeitige Absicherung ist Gold wert

Bei Projekten, die den Abriss oder umfangreiche Umbauten von Bestandsgebäuden erfordern, müssen von vornherein potenzielle Verzögerungen und Zusatzkosten durch Drittrechte einkalkuliert werden. Die "Baureifmachung" eines Grundstücks wird durch diese Rechtsprechung komplexer und risikoreicher. Projektentwickler und Bauherren stehen unter erheblichem Zeit- und Kostendruck. Die neuen Anforderungen können zu erheblichen Verzögerungen führen, die ein ganzes Projekt zum Scheitern bringen können. Ein Stillstand, weil ein Mieter oder Nutzer mit einem Mitbenutzungsrecht nicht zugestimmt hat oder nicht zur Duldung gezwungen werden konnte, kann Finanzierungskosten erhöhen, Vertragsstrafen auslösen und die Rentabilität des gesamten Projekts gefährden.

Eine umfassende Due Diligence, die eine detaillierte rechtliche Prüfung aller potenziell betroffenen Drittrechte umfasst, muss daher in die allerfrühesten Phasen der Projektentwicklung integriert werden. Es gilt, alle relevanten Rechteinhaber frühzeitig zu identifizieren und Strategien für deren Zustimmung oder die Erwirkung von Duldungstiteln zu entwickeln, bevor mit der eigentlichen Planung begonnen wird.

Strategien zur Vollstreckung – Wenn es doch zum Äußersten kommt

Sollte die Ersatzvornahme nach § 887 ZPO an der fehlenden Mitwirkung Dritter scheitern, wird die Handlung rechtlich "unvertretbar". Der Gläubiger muss dann einen Antrag nach § 888 ZPO stellen. Dieser Weg ermöglicht es dem Gericht, den primären Schuldner (oft der Vermieter oder Verpächter) durch die Androhung von Zwangsgeldern oder sogar Zwangshaft dazu anzuhalten, die Kooperation des Dritten zu erwirken.

Der Schuldner kann sich in diesem Fall nicht einfach auf "Unmöglichkeit" (§ 275 BGB) berufen, indem er behauptet, er könne seinen Mieter oder Pächter nicht zur Duldung zwingen. Die Rechtsprechung wird hier hohe Anforderungen an die Bemühungen des Schuldners stellen, die Duldung seines Vertragspartners zu erwirken. Seine Darlegungslast wird "auf Anschlag gedreht". Dies soll den Vermieter oder Verpächter im Zweifel dazu zwingen, die erforderliche Duldung seines Mieters oder Pächters aktiv herbeizuführen.

Als letzte, aber oft effektive Option kann der Gläubiger (z.B. der Nachbar) selbst und unmittelbar einen Duldungstitel gegen den Dritten (Mieter oder Nutzer) erwirken. Dies geschieht auf Basis des Eigentumsrechts (§ 1004 BGB), da der Mieter oder Nutzer keine besseren Rechte am Grundstück haben kann als der Eigentümer selbst. Dieser Weg ist oft der direkteste, erfordert jedoch ein separates Gerichtsverfahren. Wolfgang Dötsch bezeichnet diese alternativen Vollstreckungswege zwar als "eigentlich allesamt nur 'für die Füße'", was die inhärente Ineffizienz und erhöhte Verfahrenskomplexität des Systems verdeutlicht. Für die Betroffenen bedeutet dies, dass sie auf einen mehrstufigen, potenziell langwierigen und kostspieligen Rechtsstreit vorbereitet sein müssen, wenn präventive Maßnahmen versagen.

Rechtssicherheit durch vorausschauendes Handeln

Die jüngsten Urteile des BGH und OLG Stuttgart machen unmissverständlich klar: Die Zeiten, in denen Drittrechte bei der Zwangsvollstreckung vertretbarer Handlungen ignoriert werden konnten, sind vorbei. Die rechtliche Landschaft verlangt von Immobilienprofis einen fundamental proaktiven Ansatz. Es findet ein Paradigmenwechsel statt – weg von einer rein "schuldnerzentrierten" Vollstreckung hin zu einer kritischen Bewertung aller potenziell betroffenen Parteien und ihrer Rechte.

Um teure Verzögerungen und rechtliche Sackgassen zu vermeiden, ist es unerlässlich, frühzeitig juristischen Rat einzuholen, bestehende Verträge akribisch zu prüfen und neue Verträge mit präzisen Duldungs- und Mitwirkungsklauseln zu gestalten. Wer vorausschauend handelt, sichert sich nicht nur rechtlich ab, sondern schützt auch seine Projekte und Investitionen. Die "schlaueren Betroffenen" werden keine unnötigen Steine in den Weg rollen, denn "sonst wird es nachher nur teurer werden". Dies unterstreicht, dass die Investition in umfassende rechtliche Due Diligence und strategische Planung keine Ausgabe, sondern eine Kostenersparnis ist, die erhebliche finanzielle und zeitliche Risiken mindert.