Kann die einseitige schriftliche Zustimmung des Vermieters zu einem Bauantrag des Mieters einen Schriftformmangel begründen, wenn der Mietvertrag eine solche Zustimmung für erforderlich erklärt? Diese Frage war Gegenstand des Urteils des Kammergerichts vom 6. November 2023, 8 U 10/23.

Die Berufung auf tatsächliche oder vermeintliche Schriftformverstöße ist in der gewerbemietrechtlichen Praxis zu einer Art Modeerscheinung geworden. Ziel ist es meist, sich vorzeitig aus einem Mietvertrag mit fester Laufzeit zu lösen. Gern wird ein potentieller Schriftformmangel als Joker betrachtet um sich bei Bedarf aus einem Mietvertrag vorzeitig zu lösen. Dieses Urteil ist eine Warnung, sich nicht zu leichtfertig auf einen Schriftformmangel zu verlassen.

Der Fall

Die Mietvertragsparteien bzw. auf Seiten der Vermieterin die Voreigentümerin haben im schriftlich abgeschlossenen Mietvertrag bauliche Veränderungen durch den Mieter von der schriftlichen Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht. Überdies haben auch Regeln für die Umsetzung schriftlich vereinbart, so z.B. zu Kosten, Verantwortlichkeit und Rückbau. Unstreitig hat die Voreigentümerin den Baumaßnahmen schriftlich zugestimmt. Die Genehmigung der Vermieterin gegenüber war dem Bauamt gegenüber erforderlich und wurde in schriftlicher Form erteilt.

In einem umfangreicheren Rechtsstreit hat sich die Vermieterin darauf berufen, dass mieterseitige bauliche Änderungen betreffend Wände des Frühstücksraums und den Einbau von Bädern formlos vereinbart worden seien. Dies sei ein Schriftformverstoß und führe gem. § 550 c BGB zur Unwirksamkeit der Befristung. Daher sei der Mietvertrag mit gesetzlicher Frist kündbar.

Die Entscheidung

Das Urteil des Kammergerichts Berlin reiht sich in eine  Vielzahl von Entscheidungen des BGH zur Schriftformverletzung ein. Insbesondere hat der BGH regelmäßig entschieden, dass vertraglich vorgesehene einseitige Erklär