Teil 2 unseres Beitrag behandelt Betriebsmodelle auch im Zusammenhang mit Mieterstrom bzw. gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung, erläutert die Situation im Gewerbemietrecht und bietet eine Fülle weiterführender Links. Teil 1 finden Sie hier. 

4. Betriebsmodelle für Balkonkraftwerke und größere PV-Anlagen in Mehrfamilienhäusern

Neben der individuellen Nutzung von Balkonkraftwerken durch einzelne Mieter oder Wohnungseigentümer gibt es auch Modelle, die eine gemeinschaftliche Nutzung von Solarstrom aus größeren Photovoltaikanlagen auf dem Gebäudedach ermöglichen. Diese sind insbesondere für Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften interessant, die eine umfassendere Solarenergienutzung im Gebäude anstreben.

Mit dem Solarpaket 1 wurde als Alternative zum klassischen Mieterstrom die sogenannte Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) eingeführt (§ 42b EnWG). Der Vollständigkeit halber hier noch einmal die Grundzüge des klassischen Mieterstrommodells.

Mieterstrommodelle (klassisch) gem. § 42 EnWG i.V.m. § 21 Abs. 3 EEG

Das klassische Mieterstrommodell ermöglicht es Vermietern oder von ihnen beauftragten Dritten, Strom aus einer auf dem Mietshaus installierten PV-Anlage direkt an die Mieter im Gebäude zu verkaufen. Der nicht direkt verbrauchte Strom wird ins öffentliche Netz eingespeist und vergütet.

Wesentliche Merkmale und Voraussetzungen:

• Vertragsbeziehung: Der Mieter schließt einen separaten Mieterstromvertrag mit dem Anlagenbetreiber (oft der Vermieter oder ein Energiedienstleister) ab. Dieser Vertrag ist unabhängig vom Mietvertrag.
• Vollversorgungspflicht: Der Mieterstromanbieter hat in der Regel eine Vollversorgungspflicht gegenüber den teilnehmenden Mietern. Das bedeutet, er muss auch dann Strom liefern (z.B. durch Zukauf aus dem Netz), wenn die PV-Anlage nicht ausreichend Strom produziert.
• Preisgestaltung: Der Mieterstrompreis darf maximal 90 % des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen.
• Messkonzept: Erfordert in der Regel ein spezifisches Messkonzept mit einem Summenzähler am Netzanschlusspunkt und separaten Zählern für die einzelnen teilnehmenden Mietparteien.
• Mieterstromzuschlag: Für den an die Mieter gelieferten Solarstrom kann unter bestimmten Voraussetzungen ein staatlicher Mieterstromzuschlag nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) in Anspruch genommen werden.
• Gewerbliche Nutzung: Seit dem Solarpaket 1 ist Mieterstrom explizit auch für Gewerbeimmobilien möglich, was neue Perspektiven für die Vermarktung von Solarstrom in Büro- und Industriegebäuden eröffnet. Die PV-Anlage muss dafür nach dem 16. Mai 2024 in Betrieb genommen worden sein.

Herausforderungen:

• Die Umsetzung von Mieterstromprojekten kann administrativ und technisch komplex sein (Messkonzepte, Abrechnung, Einhaltung regulatorischer Vorgaben).
• Die Wirtschaftlichkeit hängt von verschiedenen Faktoren ab (Anlagengröße, Stromverbrauch im Gebäude, Höhe des Mieterstromzuschlags).

Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) gem. § 42b EnWG

Die Neuerung durch das Solarpaket 1

Mit dem Solarpaket 1 wurde als Alternative zum klassischen Mieterstrom die sogenannte Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) eingeführt (§ 42b EnWG). Dieses Modell soll unbürokratischer sein und den Aufwand für Anlagenbetreiber reduzieren.

Wesentliche Merkmale und Voraussetzungen:

• Anwendungsbereich: Strom aus einer Gebäudestromanlage (z.B. PV-Anlage) wird anteilig den Nutzern (Letztverbrauchern, z.B. Mietern oder Wohnungseigentümern) im selben Gebäude oder einer Nebenanlage zugewiesen.
• Keine Vollversorgungspflicht: Der Betreiber der GGV-Anlage hat keine Pflicht zur Vollversorgung der teilnehmenden Nutzer. Reicht der Solarstrom nicht aus, müssen die Nutzer für den Reststrom eigene Verträge mit einem Lieferanten ihrer Wahl abschließen. Dies ist ein wesentlicher Unterschied und eine Vereinfachung gegenüber dem klassischen Mieterstrom.
• Vertragsbeziehung: Die teilnehmenden Nutzer schließen einen Gebäudestromnutzungsvertrag mit dem Betreiber der Anlage ab.
• Messung: Die Strombezugsmengen der teilnehmenden Letztverbraucher sowie die Erzeugungsmengen müssen viertelstündlich gemessen werden.
• Kein Mieterstromzuschlag: Für Strom im Rahmen der GGV gibt es keinen Mieterstromzuschlag nach dem EEG. Die Vergütung erfolgt über den Verkauf an die Nutzer und die Einspeisevergütung für Überschussstrom.
• Aufteilungsschlüssel: Der erzeugte Strom wird nach einem festgelegten Schlüssel auf die teilnehmenden Nutzer aufgeteilt. Dieser Schlüssel wird dem Netzbetreiber mitgeteilt. Liegt keine Information zur Aufteilung vor, wird die Energie zu gleichen Teilen verteilt.
• Kein "Kundennetz": Im Gegensatz zu manchen Mieterstrommodellen gibt es bei der GGV kein separates Kundennetz. Alle Messstellen sind Teil des öffentlichen Stromnetzes.

Vorteile der GGV gegenüber dem klassischen Mieterstrom:

• Weniger Bürokratie: Deutlich reduzierte administrative und regulatorische Anforderungen für den Anlagenbetreiber (z.B. Wegfall der umfassenden Lieferantenpflichten).
• Flexibilität für Nutzer: Nutzer können ihren Reststromlieferanten frei wählen.

Herausforderungen der GGV:

• Die Notwendigkeit der viertelstündlichen Messung kann bei Bestandsgebäuden ohne entsprechende Zählerinfrastruktur eine Hürde darstellen.
• Die Wirtschaftlichkeit muss ohne den Mieterstromzuschlag gegeben sein und basiert auf den Einnahmen aus dem Stromverkauf an die Nutzer und der Überschusseinspeisung.
• Da es sich um ein neues Modell handelt, müssen sich die Prozesse bei allen Beteiligten (Anlagenbetreiber, Netzbetreiber, Nutzer) erst etablieren. Die Umsetzung erfolgt noch nicht störungsfrei.

Können individuelle Balkonkraftwerke in ein GGV-Modell integriert werden?

Die GGV zielt primär auf die Nutzung von Strom aus einer gemeinschaftlichen Gebäudestromanlage (typischerweise eine größere Dachanlage). Die direkte Integration individueller Balkonkraftwerke einzelner Mieter oder Eigentümer in ein GGV-Modell des Gesamtgebäudes ist im Gesetz so nicht explizit vorgesehen und ist systemisch schwierig. Die GGV verteilt den Strom einer Anlage auf mehrere Nutzer. Balkonkraftwerke sind hingegen dezentrale Erzeugungsanlagen, die direkt dem jeweiligen Nutzer zugeordnet sind und dessen Eigenverbrauch decken.

Eine indirekte Verknüpfung könnte darin bestehen, dass das Vorhandensein und die Akzeptanz von Balkonkraftwerken das Interesse an einer gemeinschaftlichen Solarlösung wie der GGV im Haus steigern. Die GGV und individuelle Balkonkraftwerke können jedoch parallel im selben Gebäude existieren, da sie unterschiedliche Ebenen der Solarstromerzeugung und -nutzung adressieren.

Vergleich: Klassischer Mieterstrom vs. Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung

5. Balkonkraftwerke im Gewerbemietrecht

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Balkonkraftwerke im Gewerbemietrecht sind weniger explizit geregelt als im Wohnraummietrecht. Die Privilegierung des § 554 BGB, die Mietern von Wohnraum einen Anspruch auf Zustimmung zur Installation eines Balkonkraftwerks gibt, ist nicht direkt auf Gewerbemietverträge anwendbar. Gewerbemietverhältnisse unterliegen einer größeren Vertragsfreiheit, und die Schutzbedürftigkeit des Mieters wird vom Gesetzgeber geringer eingeschätzt als im Wohnraummietrecht.

Keine direkte Anwendung der Privilegierung aus § 554 BGB

Der § 554 BGB ist eine spezielle Vorschrift für das Wohnraummietrecht. Eine analoge Anwendung auf das Gewerbemietrecht ist in der Regel ausgeschlossen, es sei denn, die Vertragsparteien hätten dies explizit vereinbart oder es gäbe eine spezifische Verweisung im Gesetz, was hier nicht der Fall ist. Das bedeutet, ein Gewerbemieter hat keinen automatischen gesetzlichen Anspruch auf die Erlaubnis zur Installation eines Balkonkraftwerks.

Notwendigkeit einer vertraglichen Vereinbarung oder Zustimmung des Vermieters

Möchte ein Gewerbemieter ein Balkonkraftwerk installieren, ist er auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen. Diese sollte idealerweise schriftlich im Rahmen einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag festgehalten werden. Ohne Zustimmung des Vermieters riskiert der Gewerbemieter, dass der Vermieter die Beseitigung der Anlage verlangt.

Mögliche Argumente und Interessenabwägung

Auch wenn kein gesetzlicher Anspruch besteht, können Gewerbemieter versuchen, mit dem Vermieter über die Installation zu verhandeln. Argumente können sein:

• Beitrag zu Nachhaltigkeitszielen: Auch kleine und mittelständische Unternehmen haben eigene Nachhaltigkeitsziele oder berichten über ihre CO2-Bilanz. Ein Balkonkraftwerk kann hier einen kleinen Beitrag leisten.
• Stromkostensenkung: Auch für Gewerbebetriebe mit geringem bis moderatem Strombedarf (z.B. Büros, kleine Läden) kann ein Balkonkraftwerk zur Reduzierung der Strombezugskosten beitragen.
• Imagegewinn: Die Nutzung erneuerbarer Energien kann das Image des Unternehmens positiv beeinflussen.

Der Vermieter wird seinerseits prüfen:

• Eingriffe in die Bausubstanz: Wie bei Wohnraummietverhältnissen wird der Vermieter darauf achten, dass keine unzulässigen Eingriffe in die Bausubstanz erfolgen.
• Sicherheit: Die elektrische Sicherheit und die sichere Montage sind auch hier zentrale Aspekte.
• Optisches Erscheinungsbild: Je nach Art und Lage des Gewerbeobjekts kann das äußere Erscheinungsbild eine Rolle spielen.
• Haftungsfragen: Die Haftung für Schäden durch die Anlage muss klar geregelt sein.

Energetische Modernisierung im Gewerbemietrecht

Das Thema energetische Modernisierung ist im Gewerbemietrecht komplex. Anders als im Wohnraummietrecht gibt es keine direkte gesetzliche Regelung, die es dem Vermieter erlaubt, die Kosten für energetische Modernisierungsmaßnahmen einfach auf den Gewerbemieter umzulegen (z.B. über eine Erhöhung der Miete wie nach § 559 BGB im Wohnraummietrecht). Dies stellt oft einen Bremsklotz für energetische Sanierungen in Gewerbeimmobilien dar.

• Duldungspflicht des Gewerbemieters: Grundsätzlich muss ein Gewerbemieter Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters dulden (§ 555d BGB ist über § 578 Abs. 2 BGB anwendbar).
• Härteeinwand und Kündigungsrecht: Dem Gewerbemieter stehen jedoch Härteeinwände und unter Umständen ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn die Modernisierung für ihn eine unzumutbare Härte darstellt.
• Kostentragung: Die Kosten der Modernisierung trägt primär der Vermieter, sofern im Mietvertrag keine anderslautenden wirksamen Vereinbarungen getroffen wurden.

Die Installation eines Balkonkraftwerks durch den Gewerbemieter selbst ist in der Regel keine energetische Modernisierung im Sinne dieser Vorschriften, da sie vom Mieter initiiert wird und primär dessen Eigenverbrauch dient. Es handelt sich eher um eine vom Mieter gewünschte Ausstattung.

Das Solarpaket 1 hat zwar die Möglichkeiten für Mieterstrom in Gewerbeimmobilien erweitert, was größere PV-Anlagen auf Gewerbedächern betrifft. Für die kleinen Balkonkraftwerke von Gewerbemietern selbst ergeben sich daraus aber keine direkten neuen Ansprüche gegenüber dem Vermieter. Die Notwendigkeit einer individuellen Vereinbarung bleibt bestehen.

6. Linksammlung für vertiefende Informationen

Die folgenden Links bieten weiterführende Informationen zu Balkonkraftwerken, rechtlichen Rahmenbedingungen und technischen Aspekten.

Offizielle Stellen und Verbände:

• Bundesnetzagentur – Marktstammdatenregister (MaStR):
  • Informationen und Registrierung: https://www.marktstammdatenregister.de
• Verbraucherzentralen: Die Verbraucherzentralen der Bundesländer bieten oft sehr gute und aktuelle Informationen sowie Beratung.
  • Beispiel Verbraucherzentrale Niedersachsen (Infos zum Solarpaket 1): www.verbraucherzentrale-niedersachsen.de
  • Beispiel Verbraucherzentrale NRW (Infos zu Mini-Solaranlagen): www.verbraucherzentrale.de
• Deutsche Gesellschaft für Sonnenenergie e.V. (DGS): Bietet Fachinformationen und Standards (z.B. zu Steckersystemen).
  • Webseite: https://www.dgs.de (Suche nach "Balkonkraftwerk" oder "Steckersolar")
• Verband der Elektrotechnik Elektronik Informationstechnik e.V. (VDE): Relevant für Normen und Sicherheitsstandards.
  • Webseite: https://www.vde.com (Informationen zu relevanten Normen wie VDE-AR-N 4105 oder der Norm für Schukostecker für PV-Einspeisung)

Fachportale und Informationsseiten:

• Energie-Fachportale: Viele Webseiten berichten aktuell über Entwicklungen im Bereich Solarenergie und Balkonkraftwerke.
  • Green Planet Energy Blog (Infos zum Solarpaket 1, GGV): https://green-planet-energy.de/blog
  • Energiemagazin (Infos zu vereinfachten Regeln, Mieterprivilegierung): https://www.energiemagazin.com/
• Webseiten von Herstellern und Händlern von Balkonkraftwerken: Bieten oft FAQs, Montageanleitungen und technische Daten.
  • Priwatt Blog (Infos zur Privilegierung): https://priwatt.de/blog/
  • Yuma Blog (Infos zu WEG-Recht): https://yuma.de/blogs/
• Immobilien- und Mietrechtsportale: Fachartikel und Blogs von Anwaltskanzleien oder Verbänden.
  • Rödl & Partner (Infos zu Miet- und WEG-Recht): https://www.roedl.de/
  • CMS Law Blog (Infos zu Gewerbemietrecht, GEG): https://www.cmshs-bloggt.de/
  • Kanzlei Kotz (Infos zu WEG-Recht, Urteile): https://www.kanzlei-kotz.de/
• Mietervereine und Eigentümerverbände: Bieten oft spezifische Informationen und Musterschreiben für ihre Mitglieder.
  • Berliner Mieterverein (Musterschreiben, Infos zu § 554 BGB): www.berliner-mieterverein.de
  • Haus & Grund (allgemeine Informationen für Eigentümer): www.hausundgrund.de
  • Beispiel VDIV (Verband der Immobilienverwalter Deutschland): www.vdiv.de

Wichtiger Hinweis: 

Die Rechtslage und technische Normen können sich ändern. Es ist ratsam, sich stets auf aktuelle und offizielle Quellen zu beziehen und im Zweifel Fachberatung (rechtlich oder technisch) einzuholen. Die hier genannten Links stellen eine Auswahl dar und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Inhalte der verlinkten Seiten unterliegen der Verantwortung der jeweiligen Betreiber.