Die Frage, ob und wie weit ein Vermieter bei Abschluss eines neuen Mietvertrags über im Hintergrund laufende Verkaufsüberlegungen aufklären muss, ist ein typisches Problem im Immobilienmanagement. Immobilienverwalter und Asset Manager wissen oft schon sehr früh von Verkaufsplänen der Eigentümer. Müssen sie den zukünftigen Mieter darüber aufklären?

Das Landgericht Stuttgart hat mit seinem Beschluss vom 9. Februar 2026 (Az. 13 S 67/25) zu dieser Frage Stellung nehmen müssen. Konkret geht es um die Grenzen der vorvertraglichen Aufklärungspflichten (culpa in contrahendo). Das Gericht festigt die Position des Eigentümers in der Phase der Marktsondierung. Die Entscheidung verdeutlicht, dass die wirtschaftliche Dispositionsfreiheit des Vermieters nicht durch uferlose Informationspflichten gegenüber potenziellen Mietern ausgehöhlt werden darf, solange Verkaufsabsichten noch nicht in ein konkretisiertes Stadium getreten sind.

Der Sachverhalt

Der Entscheidung des Landgerichts Stuttgart ging ein erstinstanzliches Verfahren vor dem Amtsgericht Esslingen (Az. 8 C 1379/24) voraus, welches die Klage einer Mieterin auf Schadensersatz bereits vollumfänglich abgewiesen hatte. Die Klägerin begehrte von ihren ehemaligen Vermietern die Erstattung von Kosten, die sie im Vertrauen auf ein langfristiges Mietverhältnis für Renovierungsarbeiten aufgewendet hatte. Der zeitliche Ablauf stellte sich dabei als kritisch dar: Der Mietvertrag wurde am 24. November 2022 als unbefristetes Verhältnis unterzeichnet. Unmittelbar nach dem Einzug und der Durchführung umfangreicher Investitionen durch die Mieterin wurde bekannt, dass die Vermieter beabsichtigten, die Wohnung zu veräußern. Die Klägerin behauptete in der Berufungsinstanz unter Vorlage neuer Beweismittel, dass die Beklagten bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses entschlossen gewesen seien, das Objekt zu verkaufen, und die Wohnung bereits mehreren Kaufinteressenten angeboten hätten.

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Die rechtliche Auseinandersetzung konzentrierte sich primär auf die Frage, ob das Verschweigen dieser Verkaufsabsicht eine Pflichtverletzung im Rahmen der Vertragsanbahnung gemäß §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB darstellt. Die Mieterin argumentierte, dass sie bei Kenntnis der Verkaufspläne den Vertrag nicht unterzeichnet oder zumindest keine Investitionen in Höhe von über 7.500 Euro getätigt hätte. Die Beklagten hingegen verteidigten ihre Position damit, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses kein konkreter Käufer festgestanden habe und somit keine Offenbarungspflicht bestanden habe. Das Landgericht Stuttgart bestätigte diese Auffassung im Rahmen eines Hinweisbeschlusses nach § 522 Abs. 2 ZPO, wonach die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg habe.

Aufklärungspflichten des Vermieters im Lichte der Rechtsprechung

Das Landgericht Stuttgart setzt mit seiner Entscheidung eine Linie fort, die bereits durch den Bundesgerichtshof (BGH) im Kontext von Eigenbedarfskündigungen vorgezeichnet wurde. Zentral ist hierbei das Urteil des BGH vom 4. Februar 2015 (Az. VIII ZR 154/14), auf welches das Landgericht explizit Bezug nimmt. Der BGH hatte dort klargestellt, dass ein Vermieter zwar über einen bereits feststehenden oder ernsthaft erwogenen Eigenbedarf aufklären muss, jedoch keine allgemeine Pflicht zur sogenannten "Bedarfsvorschau" besteht.

Der Unterschied zwischen Absicht und Konkretisierung

Die Kammer des Landgerichts Stuttgart überträgt diese Grundsätze konsequent auf den Fall der Veräußerung. Sie argumentiert, dass eine bloße Verkaufsabsicht, die sich noch nicht auf einen konkreten Kaufinteressenten verdichtet hat, keinen aufklärungsbedürftigen Umstand darstellt. In diesem Stadium sei es völlig ungewiss, ob es tatsächlich zu einem Verkauf kommt, wann dieser stattfindet und ob ein potenzieller Erwerber die Wohnung später für sich selbst nutzen will oder das Mietverhältnis fortsetzt. Das Gericht sieht in der bloßen Absicht lediglich einen "Anhaltspunkt für einen nur möglichen künftigen Eintritt eines Eigenbedarfs".

Ausschluss der Haftung aus culpa in contrahendo (c.i.c.)

Eine Haftung nach §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB setzt voraus, dass eine Partei eine Schutz- oder Informationspflicht verletzt hat, die für die Willensbildung der anderen Seite von wesentlicher Bedeutung ist. Das Landgericht verneint eine solche Pflichtverletzung im vorliegenden Fall. Es betont, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, ungefragt über Umstände zu informieren, die lediglich das Risiko einer künftigen Beendigung des Mietverhältnisses erhöhen könnten, solange dieses Risiko nicht unmittelbar greifbar ist. Eine Grenze wird erst dort gezogen, wo der Vermieter auf ausdrückliche Nachfrage des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben macht.

Keine deliktische Haftung nach § 826 BGB

Die Klägerin versuchte zudem, Ansprüche aus einer sittenwidrigen vorsätzlichen Schädigung abzuleiten. Das Gericht wies dies mit der Begründung zurück, dass mangels einer Offenbarungspflicht das Schweigen der Vermieter nicht als sittenwidrig eingestuft werden kann. Ein Verhalten ist nur dann sittenwidrig, wenn es gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt; das Ausnutzen der eigenen wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit ohne Verletzung gesetzlicher Informationspflichten erfüllt diesen Tatbestand nicht.

Das Problem der Mieterinvestitionen und Wertersatzansprüche

Ein wesentlicher Teil des wirtschaftlichen Schadens der Klägerin resultierte aus den durchgeführten Renovierungsarbeiten. Die rechtliche Analyse des Landgerichts Stuttgart zu diesem Punkt ist für Asset Manager und Verwalter von hoher Relevanz, da sie die Risikoverteilung bei eigenmächtigen Mieterinvestitionen klärt.

Vertragliche Investitionsverpflichtungen vs. freiwillige Maßnahmen

Das Gericht untersuchte Ansprüche nach § 547 Abs. 1 BGB und § 1 BauKZuschG. Beide Anspruchsgrundlagen scheiterten im vorliegenden Fall daran, dass der Mieter sich nicht vertraglich zur Vornahme der Investitionen verpflichtet hatte. Freiwillige Schönheitsreparaturen oder Modernisierungen, die der Mieter im eigenen Interesse zur Steigerung des Wohnkomforts vornimmt, begründen keine Erstattungspflicht des Vermieters, sofern keine explizite Modernisierungsvereinbarung vorliegt.

Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA)

Auch Ansprüche aus berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 539 Abs. 1, 683, 670 BGB) wurden verneint. Hier fehlte es bereits am erforderlichen Fremdgeschäftsführungswillen der Mieterin. Wer seine Mietwohnung renoviert, handelt in der Regel primär für sich selbst und nicht mit dem Willen, ein Geschäft des Vermieters zu besorgen. Der bloße Umstand, dass durch die Maßnahmen der Wert des Eigentums erhöht wird, reicht für einen Erstattungsanspruch nicht aus.

Bereicherungsrechtliche Abwicklung nach Eigentumswechsel

Besonders aufschlussreich sind die Ausführungen des Gerichts zur Passivlegitimation bei bereicherungsrechtlichen Ansprüchen nach §§ 951, 812 BGB. Das Landgericht stellte klar, dass sich solche Ansprüche – selbst wenn sie dem Grunde nach bestünden – gegen denjenigen richten müssen, der im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache Eigentümer ist. Bei einer Veräußerung der Immobilie ist dies der Erwerber, nicht der ursprüngliche Vermieter. Für Asset Manager bedeutet dies eine zusätzliche Entlastung bei Exits, da potenzielle Investitionsforderungen der Mieter grundsätzlich auf den Käufer übergehen, sofern sie nicht vertraglich beim Verkäufer verbleiben.

Konsequenzen für die Immobilienverwaltung und Vermietung

Für Asset Manager bietet das Urteil des Landgerichts Stuttgart wichtige Orientierungspunkte für den Transaktionsprozess und das Halten von Assets in der Exit-Phase.

Optimierung der Mieteinnahmen vor dem Verkauf

Ein hoher Vermietungsstand ist eine essenzielle Komponente für die Bewertung einer Immobilie. Asset Manager stehen oft vor der Herausforderung, Leerstände auch dann noch durch Neuvermietungen zu schließen, wenn ein Verkauf bereits "angedacht" ist. Die Entscheidung des LG Stuttgart gibt hier rechtliche Sicherheit: Die Sorge, dass eine Neuvermietung kurz vor einem potenziellen Verkauf als arglistige Täuschung gewertet werden könnte, wird durch die Anforderung der "Konkretisierung" entschärft. Solange kein bindender Maklervertrag unterzeichnet oder ein konkreter Kaufvertragsentwurf mit einem namentlich bekannten Interessenten vorliegt, kann die Vermietung ohne Risiko einer späteren Schadensersatzforderung der Mieter fortgesetzt werden.

Risikomanagement in der Due Diligence

Bei Transaktionen ist die Prüfung der Mieterstruktur und etwaiger Sondervereinbarungen ein zentraler Bestandteil der Due Diligence. Das Urteil zeigt, dass Asset Manager auf Käuferseite genau prüfen müssen, ob Mieter Investitionen vorgenommen haben, die später zu Forderungen führen könnten. Da die Haftung für bereicherungsrechtliche Ansprüche auf den Erwerber übergeht, stellen nicht dokumentierte Mieterinvestitionen ein potenzielles finanzielles Risiko dar.

Die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes

Hinter der Entscheidung steht ein tiefergehendes Verständnis der Eigentumsfreiheit nach Art. 14 Abs. 1 GG. Die Rechtsprechung betont zunehmend, dass der Vermieter in seiner Lebens- und Wirtschaftsplanung frei sein muss. Das Landgericht Stuttgart lehnt es ab, den Vermieter durch überbordende Informationspflichten in seiner Verwertungsfreiheit zu beschränken. Dies ist ein wichtiges Signal für institutionelle Investoren, deren Geschäftsmodell auf der Flexibilität des An- und Verkaufs basiert.

Operative Auswirkungen für Immobilienverwalter

Immobilienverwalter (Property Manager) agieren als operative Schnittstelle zwischen Eigentümer und Mieter. Für sie ergeben sich aus dem Beschluss des LG Stuttgart sowie der BGH-Rechtsprechung klare Richtlinien für das Tagesgeschäft.

Transparenz oder Diskretion im Vermietungsprozess

Verwalter sind oft die Ersten, die von Verkaufsüberlegungen des Eigentümers erfahren. Die Entscheidung legitimiert eine diskrete Vorgehensweise. Es ist im Sinne des Eigentümers nicht geboten, Mietinteressenten proaktiv über Marktanalysen oder unverbindliche Verkaufsprüfungen zu informieren. Dennoch muss das Personal geschult werden, auf direkte Fragen korrekt zu reagieren. Die Aussage "Ein Verkauf ist derzeit nicht geplant" kann haftungsbegründend sein, wenn intern bereits ein Makler mit der Vermarktung beauftragt wurde.

Dokumentation von Übergaben und Bauzuständen

Da Ansprüche wegen Wertsteigerungen durch Mieterinvestitionen gegen den Erwerber gerichtet werden können, ist eine lückenlose Dokumentation des Zustands bei Übergabe essenziell. Verwalter sollten darauf achten, dass im Übergabeprotokoll festgehalten wird, dass keine Erstattung für vom Mieter vorgenommene Veränderungen erfolgt, sofern diese nicht ausdrücklich vom Vermieter beauftragt wurden.

Das "Kauf bricht nicht Miete" Prinzip in der Kommunikation

Verwalter sollten Mieter bei Bekanntwerden von Verkaufsabsichten über die gesetzliche Lage des § 566 BGB informieren. Dies kann zur Deeskalation beitragen, da der Eigentümerwechsel per se kein Kündigungsgrund ist. Die Angst vor dem Verlust der Wohnung ist oft der Treiber für rechtliche Schritte der Mieter; eine sachliche Aufklärung über den Bestandsschutz des Mietverhältnisses mindert das Prozessrisiko.

Relevante Trends in der mietrechtlichen Praxis der Gerichte

Über die unmittelbare rechtliche Würdigung hinaus gibt es Trends in der Rechtsprechung, die in diesem Kontext zu beachten sind.

Die "Konkretisierung" als bewegliche Grenze

Die Grenze zwischen einer "unkonkreten Absicht" und einem "offenbarungspflichtigen Entschluss" ist fließend. In der Praxis der letzten Jahre ist zu beobachten, dass vor Gericht zunehmend digitale Spuren als Beweismittel genutzt werden. Ein online gestelltes Inserat oder die Beauftragung eines Fotografen für das Exposé könnten von zukünftigen Instanzen bereits als "Konkretisierung" gewertet werden, die über ein bloßes Sondieren hinausgeht. Asset Manager sollten daher den Zeitpunkt der offiziellen Vermarktung strikt von der Phase der Neuvermietung trennen.

Mieterschutz im Wandel der Rechtsprechung

Während das LG Stuttgart hier vermieterfreundlich entschied, zeigt die Entwicklung bei Themen wie der Mietpreisbremse und der Untervermietung , dass die Rechtsprechung insgesamt strenger wird, wenn es um die wirtschaftliche Nutzung und Verwertung von Wohnraum geht. Das Urteil zum Gewinnverbot bei Untervermietung (BGH VIII ZR 228/23) verdeutlicht, dass das Mietrecht kein "Geschäftsmodell" für Mieter sein soll. Diese Tendenz stützt indirekt auch die Entscheidung des LG Stuttgart: So wie der Mieter keinen Profit aus der Mietsache schlagen darf, der über den Wohnzweck hinausgeht, darf er dem Vermieter auch keine unzumutbaren Informationspflichten auferlegen, die dessen wirtschaftliche Basis (die Verwertbarkeit des Eigentums) gefährden.

Zusammenhang zwischen Zinsumfeld und Transaktionsverhalten

Die aktuelle Marktsituation mit kurzfristigen Marktveränderungen und komplexen Herausforderungen der Immobilienfinanzierung führt dazu, dass Verkaufsabsichten oft kurzfristig revidiert werden müssen. Ein Vermieter, der heute verkaufen will, kann morgen aufgrund mangelnder Finanzierungsmöglichkeiten des Käufers gezwungen sein, das Objekt im Bestand zu halten. Diese Unsicherheit untermauert die Argumentation des Landgerichts Stuttgart: Eine Informationspflicht über eine Absicht, die so stark von externen, unbeeinflussbaren Faktoren abhängt, wäre lebensfremd und rechtlich nicht haltbar.

Zusammenfassung der Konsequenzen für die Zielgruppe

Die Entscheidung des LG Stuttgart (13 S 67/25) schafft Rechtsklarheit in einem sensiblen Bereich der Immobilienverwaltung. Die wesentlichen Punkte lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Es gibt keine allgemeine proaktive Aufklärungspflicht.
• Vermieter dürfen über Verkaufsabsichten schweigen, solange kein konkreter Käufer feststeht.
• Der Vermieter haftet nicht für freiwillige Mieterinvestitionen.
• Investitionen auf eigenes Risiko begründen ohne vertragliche Pflicht keine Schadensersatzansprüche gegen den Veräußerer.
• Forderungen wegen Werterhöhung richten sich grundsätzlich gegen den Erwerber im Zeitpunkt der Rückgabe.
• Der Vermieter darf auf direkte Fragen des Mieters nach Verkaufsabsichten nicht lügen. Dies löst ggf. Haftung wegen arglistiger Täuschung aus.

Handlungsempfehlungen für Asset Manager und Immobilienverwalter

Basierend auf der umfassenden Analyse werden folgende strategische und operative Maßnahmen empfohlen:

• Legen Sie ein klares Datum des Vermarktungsstarts fest.
• Legen Sie intern schriftlich fest, ab wann eine Verkaufsabsicht als "konkret" gilt (z. B. Datum des Makleralleinauftrags oder Versand von Kaufvertragsentwürfen). Dies dient als Beweisvorsorge gegen den Vorwurf der Täuschung bei Neuvermietungen.
• Nehmen Sie entsprechende Klauseln in Ihre Muster-Mietverträge auf.
• Verzichten Sie in der Phase der Verkaufsplanung auf individuelle Zusicherungen zur Mietdauer oder auf Kündigungsverzichte, sofern diese nicht explizit eingepreist sind.
• Kommunizieren Sie vorsichtig bei Investitionswünschen der Mieter.
• Dokumentieren Sie bei Anfragen von Mietern zu Renovierungen den Hinweis, dass diese auf eigenes Risiko erfolgen und bei Auszug kein Wertersatz geleistet wird.
• Eine Prozessoptimierung beim Eigentümerwechsel muss diese Risiken berücksichtigen.
• Stellen Sie sicher, dass bei einem Exit alle relevanten Daten zu Mieterinvestitionen und Kautionen (§ 566a BGB) vollständig an den Erwerber übergeben werden um eine Nachhaftung des Verkäufers zu vermeiden .
• Beobachten Sie die Rechtsprechung zur "Konkretisierung" der Verkaufsabsicht und zu digitalen Vermarktungsschritten (Inserate, Fotos), da sich hier die Grenzen der Offenbarungspflicht in Zukunft verschieben könnten.

Die Entscheidung des Landgerichts Stuttgart stärkt die Position professioneller Vermieter und ermöglicht eine flexible Portfolio-Steuerung. Durch die Beachtung der oben genannten Empfehlungen lässt sich das verbleibende Restrisiko einer Haftung gegenüber dem Mieter minimieren.