Ehrlich: Wenn Sie einen Mietvertrag aufsetzen, wie viel Zeit widmen Sie dem „§ 1 Mietgegenstand“? Wahrscheinlich weniger als der Kaltmiete oder der Kaution. Ein fataler Fehler. Denn was genau vermietet ist – und was nicht –, ist das Fundament, auf dem Ihre gesamte Renditekalkulation steht. Ein schwammiger Satz zur Kellerfläche oder eine gut gemeinte „Leihe“ der Einbauküche können Sie Jahre später Tausende von Euro kosten.
Wir sehen regelmäßig Verträge, die an genau dieser Stelle scheitern. Hier sind die fünf häufigsten Fallen und wie Sie sie umgehen.

Fehler 1: Die Wohnflächen-Lüge (wider Willen)

„Ca. 80 qm“ schreiben viele Vermieter in den Vertrag, wohl wissend, dass sie nie nachgemessen haben. Früher drückte die Rechtsprechung ein Auge zu (die berühmte 10%-Toleranzgrenze).

Die neue Realität: Wollen Sie die Miete erhöhen, zählt nur noch die tatsächliche Fläche (BGH VIII ZR 266/14). Haben Sie 80 qm vermietet, aber die Wohnung hat nur 75 qm, können Sie auch nur für 75 qm die Miete anpassen – egal was im Vertrag steht. Schlimmer noch: Bei den Betriebskosten müssen Sie den Mieter so stellen, als hätte er nur 75 qm, auch wenn er jahrelang für 80 qm gezahlt hat. Die Rückzahlungen können schmerzhaft sein.

Tipp: Lassen Sie die Wohnung vor Neuvermietung professionell nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) vermessen. Das kostet wenig und schafft Rechtssicherheit für Jahrzehnte. Verlassen Sie sich niemals auf alte Baupläne, die oft nach DIN 277 berechnet sind und Dachschrägen oder Balkone anders bewerten!

Fehler 2: Die Falle der „Einheitlichkeit“ bei der Garage

Sie vermieten die Wohnung und die Garage im selben Vertrag? Schlechte Idee. Wenn Sie die Garage später separat kündigen wollen (z. B. für Eigenbedarf oder um sie teurer zu vermieten), werden Sie scheitern. Wohnung und Garage gelten als „Schicksalseinheit“. Sie können die Garage nicht kündigen, ohne auch die Wohnung zu kündigen – und das geht fast nie.

Tipp: Schließen Sie immer zwei getrennte Verträge ab (unterschiedliche Daten, keine gegenseitigen Verweise, unterschiedliche Laufzeiten). Das sichert Ihnen Flexibilität und schützt Sie vor der „Einheitsfalle“.

Fehler 3: „Gartenpflege übernimmt der Mieter“

Dieser Satz ist der Klassiker in vielen Mietverträgen. Und er ist fast wertlos. Gerichte urteilen regelmäßig: Das bedeutet nur Rasenmähen und Unkrautjäten. Das teure Beschneiden der Hecken, das Fällen morscher Bäume oder das Vertikutieren bleibt an Ihnen hängen. Wenn der Garten nach drei Jahren verwildert ist, können Sie den Mieter oft nicht belangen, weil die Klausel zu unbestimmt war.

Tipp: Definieren Sie präzise! „Gartenpflege umfasst Rasenmähen (mindestens alle 2 Wochen in der Wachstumsphase), Unkrautbeseitigung, Laubentfernung sowie den Rückschnitt von Sträuchern bis zu einer Höhe von 2 Metern.“ Machen Sie klar, was nicht dazu gehört, und vereinbaren Sie die Umlagefähigkeit der Kosten für Facharbeiten als Betriebskosten.

Fehler 4: Die „geliehene“ Küche

Um Reparaturen am Geschirrspüler zu vermeiden, vereinbaren Vermieter oft: „Die Küche wird nicht mitvermietet, sondern nur geliehen.“ Vorsicht! In Formularverträgen kippen Gerichte diese Klausel oft als unzulässige Umgehung der Instandhaltungspflicht. Das Ergebnis: Sie erhalten keine Miete für die Küche, müssen sie aber trotzdem reparieren.

Tipp: Vermieten Sie die Küche offiziell mit und kalkulieren Sie einen Risikozuschlag in die Kaltmiete ein (Möblierungszuschlag). Dokumentieren Sie den Zeitwert der Geräte, um Zuschläge bei der Mietpreisbremse zu rechtfertigen.

Fehler 5: Der vergessene Keller

„Ein Kellerraum“ steht im Vertrag. Welcher? Das bleibt oft offen. Jahre später will der Mieter mindern, weil „sein“ Keller feucht ist, dabei wollten Sie ihm nur den kleinen Verschlag zuweisen.

Tipp: Nummerieren Sie Keller und Speicher im Vertrag oder fügen Sie einen Lageplan bei. Bestimmtheit verhindert Streit.

Fazit

Die Regelung des Mietgegenstandes ist keine Bürokratie, sondern Risikomanagement. Nehmen Sie sich die Zeit für Präzision – Ihr Bankkonto wird es Ihnen danken.

Muster-Formulierungen für den Mietvertrag

Hinweis: Diese Muster dienen als Orientierungshilfe und ersetzen keine anwaltliche Beratung im Einzelfall.

Muster 1: Präzise Beschreibung des Mietgegenstandes und der Fläche

§ 1 Mietgegenstand

1. Vermietet werden im Anwesen, folgende Räume:
   • [Anzahl] Zimmer
   • 1 Küche
   • 1 Bad/WC
   • 1 Flur
   • 1 Balkon (zur Hofseite)
2. Die Wohnfläche beträgt [exakte Zahl] m². Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV).
3. Als Zubehör werden mitvermietet:
   • Kellerraum Nr. [X] (gemäß beigefügtem Lageplan)
   • Einbauküche bestehend aus: Elektroherd, Kühlschrank, Spüle, Oberschränke (siehe Inventarliste)

Muster 2: Detaillierte Regelung zur Gartenpflege (Einfamilienhaus / Sondernutzungsrecht)

§ X Gartennutzung und -pflege

1. Der Mieter ist berechtigt, den zur Wohnung gehörenden Garten (Lageplan Anlage X) zur alleinigen Nutzung zu verwenden.
2. Der Mieter übernimmt die laufende Gartenpflege auf eigene Kosten. Hierzu gehören ausschließlich folgende "einfache" Pflegearbeiten:
   • das regelmäßige Mähen des Rasens während der Wachstumsperiode
   • das Entfernen von Unkraut auf Beeten und Wegen
   • das Beseitigen von Laub im Herbst
   • der Rückschnitt von Ziersträuchern und Hecken (Formschnitt) bis zu einer Höhe von 2,00 Metern
3. Arbeiten, die Fachkenntnisse oder spezielles Gerät (z. B. Kettensägen) erfordern, insbesondere das Fällen von Bäumen oder Verjüngungsschnitte an hohen Bäumen, obliegen dem Vermieter. Die Kosten hierfür trägt der Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung gemäß § 2 Nr. 10 BetrKV.

Muster 3: Genehmigung Home Office / Gewerbliche Nutzung

§ X Nutzung zu Wohnzwecken / Home Office

1. Die Vermietung erfolgt ausschließlich zu Wohnzwecken.
2. Die Nutzung eines Teils der Wohnung als Home Office (Telearbeit) ist gestattet, sofern:
   • keine Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung tätig sind
   • kein regelmäßiger Kunden- oder Publikumsverkehr stattfindet
   • keine nach außen wahrnehmbaren Störungen (Lärm, Schildernutzung) entstehen
3. Jede darüber hinausgehende gewerbliche oder freiberufliche Nutzung bedarf der vorherigen schriftlichen Erlaubnis des Vermieters.

Muster 4: Ausschluss der Einheitlichkeit bei Garage (für separaten Stellplatzvertrag)

§ X Selbstständigkeit des Vertrages

Dieser Mietvertrag über die Garage/den Stellplatz wird rechtlich unabhängig von einem etwaigen Wohnraummietvertrag zwischen den Parteien geschlossen. Die Parteien sind sich einig, dass beide Vertragsverhältnisse rechtlich selbstständig sind und unabhängig voneinander nach den jeweiligen gesetzlichen Bestimmungen und Fristen gekündigt werden können. Eine Einheit des Mietverhältnisses wird ausdrücklich nicht begründet.