Der Fall: Wenn der Architekt nachträglich Kasse machen will

Stellen Sie sich vor: Ein Architekturbüro erhält den Zuschlag für ein anspruchsvolles Großprojekt. Da die Termine eng gesteckt sind, beginnt das Team bereits zwei Monate vor der förmlichen Vertragsunterzeichnung mit der Planung. Im späteren schriftlichen Vertrag einigt man sich einvernehmlich auf die Honorarzone III. Doch nach Abschluss des Projekts folgt das böse Erwachen: Der Architekt klagt auf ein sattes Zusatzhonorar von mehreren hunderttausend Euro. Seine Argumentation? Das Gebäude sei „objektiv“ der Honorarzone IV zuzuordnen. Da er bereits vor Vertragsunterzeichnung gearbeitet habe, sei die schriftliche Vereinbarung der Zone III wegen Verstoßes gegen das Preisrecht unwirksam. Ein klassisches Szenario für eine Mindestsatzklage nach altem HOAI-Recht.

Das Urteil: Ein Sieg für die Vertragsfreiheit und Projektsicherheit

Das OLG Stuttgart schob diesem Vorgehen einen Riegel vor und lieferte damit eine Steilvorlage für die Praxis der Projektentwicklung.

Kein Vertrag „durch die Hintertür“

Das Gericht stellte unmissverständlich klar, dass der bloße Beginn der Planung keine konkludente Beauftragung darstellt, wenn beide Parteien erkennbar einen schriftlichen Vertrag anstreben. Solange die Tinte auf dem Hauptvertrag nicht trocken ist, gilt im Zweifel die gesetzliche Vermutung des § 154 Abs. 2 BGB: Der Vertrag ist erst mit der Beurkundung geschlossen. Das gibt Projektentwicklern die nötige Luft, um in der Startphase flexibel zu agieren, ohne sofort in eine rechtliche Bindungsfalle zu tappen.

Die „Vertretbarkeit“ ist der Joker

Der wohl wichtigste Punkt für die Budgetplanung: Die Honorarzone ist kein mathematisch exakt berechenbarer Fixpunkt, sondern unterliegt einem Beurteilungsspielraum der Parteien. Wenn Sie im Vertrag die Honorarzone III festlegen und es gibt mindestens eine anerkannte Fachmethode (z. B. nach Korbion), die dieses Ergebnis stützt, dann bleibt diese Vereinbarung bindend. Selbst wenn ein gerichtlicher Sachverständer später zum Ergebnis kommt, dass Zone IV „eigentlich richtiger“ wäre, kann er die vertragliche Einigung nicht einfach aushebeln. Die Richter betonten, dass die Parteien nicht verpflichtet sind, alle am Markt existierenden Bewertungstabellen zu vergleichen – es genügt die Orientierung an einem gängigen Schema.

Konsequenzen für Ihre Praxis: So sichern Sie Ihre Honorare ab

Dieses Urteil ist ein klares Signal für mehr Kostensicherheit. Doch es ist kein Freibrief. Damit Sie von dieser Rechtsprechung profitieren, sollten Sie folgende Punkte beachten:

• Dokumentieren Sie den Vorbehalt: Wenn Planer vorzeitig starten, halten Sie schriftlich (z. B. per E-Mail) fest, dass dies unter dem Vorbehalt des noch abzuschließenden schriftlichen Vertrags erfolgt.
• Wählen Sie Ihr Bewertungsschema strategisch: Akzeptieren Sie im Vertrag nicht einfach eine Zone, sondern verweisen Sie explizit auf eine Bewertungsmethode. Das untermauert die „Vertretbarkeit“ und macht Ihre Vereinbarung immun gegen spätere Angriffe.
• Stufenweise beauftragen: Nutzen Sie konsequent die stufenweise Beauftragung. So behalten Sie die Kontrolle darüber, welche Planungsleistungen zu welchem Zeitpunkt vergütet werden und vermeiden Honorarverluste durch voreilige Leistungen ohne Freigabe.

Das OLG Stuttgart hat mit dieser Entscheidung den Weg für eine pragmatische und rechtssichere Projektarbeit geebnet. Es zeigt, dass der übereinstimmende Wille der Vertragspartner zählt – solange er methodisch sauber begründet ist. Für Projektentwickler bedeutet dies: Mehr Gestaltungsmacht und weniger Risiko bei der Honorarplanung.

Checkliste: Vorabbeauftragung von Planungsleistungen

Diese Checkliste unterstützt Projektentwickler und Bauprojektmanager dabei, die Risiken bei einem vorzeitigen Planungsbeginn zu minimieren und Honorarvereinbarungen rechtssicher zu gestalten.

• [ ] Abgrenzung zur Akquisition
  • Wurde ausdrücklich vereinbart, bis zu welchem Punkt Leistungen (z. b. Massenstudien, Skizzen) honorarfrei als Akquisition erbracht werden?
  • Liegt eine schriftliche Dokumentation über die Honorarfreiheit der ersten Schritte vor?
• [ ] Vorbehalt der Schriftform
  • wurde bei Arbeitsaufnahme vor Vertragsschluss schriftlich festgehalten, dass damit noch kein finaler Vertrag zustande kommt?
  • Wurde auf § 154 abs. 2 BGB verwiesen, um einen konkludenten Vertragsschluss auszuschließen?
• [ ] Festlegung der Honorarparameter
  • Wurden die angestrebte Honorarzone und der Honorarsatz bereits in einem Vorab-Beauftragungsschreiben skizziert?
  • Entspricht die Honorarzone einer vertretbaren Einordnung auf Basis anerkannter Kriterien?
• [ ] Methodische Untermauerung der Honorarzone
  • Wurde eine Feinbewertung (Punktesystem) durchgeführt, um die Honorarzone zu bestimmen?
  • Wurde ein konkretes Bewertungsschema (z. b. nach Korbion/Mantscheff/Vygen oder Löffelmann/Fleischmann) ausgewählt und als Grundlage dokumentiert?
• [ ] Stufenweise Beauftragung
  • Ist der Vorabauftrag auf die unmittelbar notwendigen Leistungsphasen (z. b. Phasen 1 und 2) begrenzt?
  • Wurde klargestellt, dass die Beauftragung weiterer Phasen einer gesonderten schriftlichen Freigabe bedarf?
• [ ] Belehrungspflicht nach § 7 Abs. 2 HOAI 2021
  • Hat der Planer schriftlich darüber belehrt, dass Honorare außerhalb der Basissätze frei vereinbart werden können?
• [ ] Versicherungsschutz
  • Liegt ein aktueller Nachweis der Berufshaftpflichtversicherung des Planers vor, der auch die bereits aufgenommenen Tätigkeiten abdeckt?
• [ ] Dokumentation der Entscheidungsgrundlagen
  • Wurden die tatsächlichen Planungsanforderungen (z. b. durchschnittlicher Ausbau, hohe gestalterische Anforderungen) dokumentiert, um die Vertretbarkeit der Zonenwahl später belegen zu können?

Musterauftrag: Vorab-Beauftragung von Planungsleistungen

Gegenstand: Vorabauftrag für Planungsleistungen zum Bauvorhaben [Projektname]

Zwischen

[Name Auftraggeber/Projektentwickler] – nachfolgend „Auftraggeber“ –

und

[Name Architekt/Ingenieur] – nachfolgend „Auftragnehmer“ –

1. Gegenstand des Auftrags

Die Parteien beabsichtigen den Abschluss eines umfassenden Architektenvertrags über die Leistungsphasen 1 bis gemäß HOAI. Zur Sicherstellung des Projektfortschritts und aufgrund des besonderen Beschleunigungsinteresses des Auftraggebers beauftragt der Auftraggeber den Auftragnehmer hiermit vorab mit der Erbringung der Leistungen der

• [Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung)]
• [Leistungsphase 2 (Vorplanung)]

Ein Anspruch auf die Beauftragung weiterer Leistungsphasen besteht durch diesen Vorabauftrag nicht.

2. Vergütung

Die Vergütung für die Leistungen nach Ziffer 1 richtet sich nach den Bestimmungen der HOAI [Fassung 2013 oder 2021 einsetzen]. Die Parteien verständigen sich im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums bereits jetzt auf folgende Honorarparameter:

• Honorarzone: ………
• Bewertungsgrundlage: Die Einordnung erfolgt auf Basis der Bewertungsmethode nach………. Beide Parteien erkennen diese Einstufung als sachgerecht und vertretbar an.
• Honorarsatz: ………

Die im Rahmen dieses Vorabauftrags gezahlte Vergütung wird auf das Gesamthonorar des späteren Hauptvertrags angerechnet.

3. Schriftformvorbehalt

Dieser Vorabauftrag dient der Überbrückung bis zur Unterzeichnung des detaillierten Hauptvertrags. Die Parteien halten an der Absicht fest, den Vertrag schriftlich niederzulegen. Ein konkludenter Vertragsschluss über den Umfang von Ziffer 1 hinaus wird ausdrücklich ausgeschlossen (§ 154 Abs. 2 BGB).

4. Versicherung und Haftung

Der Auftragnehmer bestätigt das Bestehen einer ausreichenden Berufshaftpflichtversicherung. Die Haftung richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen, soweit im Hauptvertrag keine abweichende Regelung getroffen wird.

[Unterschriften Auftraggeber Auftragnehmer]