Darf ein Wohnungsmieter seine Wohnung gewinnbringend untervermieten?
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23 klärt zumindest, dass eine Verdoppelung der Ursprungsmiete bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse unzulässig ist. In einer Zeit, in der angespannte Wohnungsmärkte und signifikante Differenzen zwischen Bestands- und Neuvermietungsmieten Anreize für Arbitragegeschäfte durch Mieter schaffen, liefert der VIII. Zivilsenat klare Leitplanken für den Umgang des Wohnungsverwalters mit einer solchen Situation. Das Urteil VIII ZR 228/23 präzisiert die Grenzen des berechtigten Interesses gemäß § 553 BGB und stärkt die Kündigungsrechte von Vermietern bei systematisch überhöhten Untermieten. Für Immobilienverwalter und Asset Manager bedeutet dies nicht nur eine Schärfung ihrer Prüfmechanismen, sondern auch eine strategische Handhabe zur Wertsicherung von Immobilien durch die Unterbindung unzulässiger Drittnutzungen.

Analyse des Sachverhalts und prozessualer Verlauf

Der dem Urteil zugrunde liegende Sachverhalt ist exemplarisch für die Dynamik auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Ein Mieter, der seit 2009 eine Zweizimmerwohnung für eine Nettokaltmiete von lediglich 460 Euro bewohnte, entschied sich im Jahr 2020 aufgrund eines Auslandsaufenthalts zur Untervermietung. Ohne die erforderliche Erlaubnis einzuholen, überließ er die Wohnung zwei Untermietern zu einer Nettokaltmiete von 962 Euro zuzüglich Betriebskosten, was einer monatlichen Gesamtbelastung von 1.100 Euro für die Untermieter entsprach.

Die Vermieterin mahnte den Mieter wegen der unbefugten Gebrauchsüberlassung ab. Nach fruchtlosem Verstreichen der Abmahnfrist erklärte sie im Februar 2022 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Im anschließenden Rechtsstreit standen sich zwei konträre Positionen gegenüber: Der Mieter berief sich auf sein berechtigtes Interesse am Erhalt der Wohnung während seiner Abwesenheit, während die Vermieterin die Kündigung auf die kommerzielle Ausnutzung ihres Eigentums und den Verstoß gegen die Mietpreisbremse stützte.

Argumentation der Parteien im Detail

In der Revisionsinstanz und den Vorinstanzen wurden die Argumente beider Seiten eingehend gewürdigt. Die folgende Tabelle stellt die gegensätzlichen Positionen gegenüber, wie sie im Urteil des LG Berlin und der BGH-Presseerkärung dargelegt werden:

Die Entscheidung des Landgerichts Berlin als Vorinstanz

Das Landgericht Berlin gab mit Urteil vom 27.09.2023 – 64 S 270/22 in zweiter Instanz der Räumungsklage statt und betonte, dass ein Vermieter es nicht dulden müsse, wenn ein Mieter ohne Partizipation des Eigentümers am Ertrag wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung erzielt. Besonders kritisch sah das Gericht, dass die Untermiete die im Hauptmietvertrag vereinbarte Kaltmiete um nahezu 100 Prozent überstieg. Ein solches Vorgehen stelle eine wohnungswirtschaftliche Verwertung der Immobilie dar, die dem Mieter nicht zustehe. Zudem sah die Kammer in der Höhe der Untermiete einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse, was die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens von vornherein entfallen lasse.

Zentrale Entscheidungsgründe des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Rechtsauffassung des Landgerichts im Ergebnis und wies die Revision des Mieters zurück. Der Senat arbeitete heraus, dass der Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kein Instrument zur Gewinnmaximierung für den Mieter darstellt.

Die teleologische Auslegung des berechtigten Interesses

Nach Auffassung des BGH ist das "berechtigte Interesse" im Sinne der Vorschrift unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte und des Gesetzeszwecks zu ermitteln. Die Regelung soll dem Mieter ermöglichen, die Wohnung im Falle wesentlicher Änderungen seiner Lebensverhältnisse (z. B. finanzielle Notlage, berufsbedingte Abwesenheit) zu erhalten, indem er einen Teil der Lasten auf Dritte überträgt. Eine über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung ist von diesem Schutzzweck jedoch nicht gedeckt.

Der Senat argumentiert, dass eine Untervermietung, die primär auf Profit ausgerichtet ist, nicht mehr der Erhaltung des Wohnraums dient, sondern einen gewerblichen Charakter annimmt. In einem solchen Fall fehlt es bereits an der Grundvoraussetzung für den Erlaubnisanspruch, sodass die eigenmächtige Umsetzung der Untervermietung eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung darstellt, die den Vermieter zur Kündigung berechtigt.

Verfassungsrechtliche Einordnung und Interessenabwägung

Die Entscheidung steht im Einklang mit dem verfassungsrechtlich gebotenen Ausgleich der Eigentumspositionen von Mieter und Vermieter gemäß Art. 14 Abs. 1 GG. Während dem Mieter ein Recht auf Erhalt seines Lebensmittelpunkts zugestanden wird, reicht dieses Recht nicht so weit, dass er das Eigentum des Vermieters zur Erzielung eigener Renditen instrumentalisieren darf. Der BGH unterstreicht damit die Sozialpflichtigkeit des Eigentums, die auch für den Mieter gilt, sobald dieser in die Rolle eines Untervermieters schlüpft.

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Weitere Rechtsprechung zur (gewinnbringenden) Untervermietung

Die Rechtsprechung zur Untervermietung hat sich in den letzten Jahren zunehmend differenziert. Während der Mieter grundsätzlich geschützt wird, wenn er seine Kosten senken möchte, ziehen Gerichte dort eine Grenze, wo die Untervermietung den Charakter eines "Geschäftsmodells" annimmt.

Teiluntervermietung vs. vollständige Gebrauchsüberlassung

In der Entscheidung BGH VIII ZR 109/22 vom 13. September 2023 stellte der Senat klar, dass auch bei einer Einzimmerwohnung eine Teiluntervermietung möglich ist, sofern der Mieter den Gewahrsam nicht vollständig aufgibt. Dies wird angenommen, wenn der Mieter einen Schlüssel behält und persönliche Gegenstände in der Wohnung belässt. Diese Rechtsprechung darf jedoch nicht dahingehend missverstanden werden, dass damit jede Form der Untervermietung zulässig wäre. Auch bei verbleibendem Mitgewahrsam scheitert der Anspruch, wenn die ökonomische Ausgestaltung unzulässig ist.

Untervermietung und Mietpreisbremse

Das Landgericht Berlin hat in mehreren Urteilen (z. B. 65 S 221/21) bekräftigt, dass eine Untervermietung, die gegen die Mietpreisbremse verstößt, nicht genehmigungsfähig ist. Dies gilt unabhängig davon, ob der Hauptmieter selbst von der Mietpreisbremse profitiert oder nicht. Der Mieter wird in dem Moment, in dem er Wohnraum untervermietet, zum Wohnungsgeber und unterliegt damit denselben preisrechtlichen Beschränkungen wie ein regulärer Vermieter.

Die Rolle des Möblierungszuschlags in der Rechtsprechung

Häufig versuchen Mieter, überhöhte Untermieten durch einen Möblierungszuschlag zu rechtfertigen. Gerichte fordern hierfür jedoch eine substantiierte Darlegung des Zeitwerts und der Abschreibung. Ein pauschaler Aufschlag ohne mathematischen Nachweis wird regelmäßig als unzulässige Umgehung der Mietpreisbremse gewertet.

Praktische Auswirkungen für das Immobilienmanagement

Für Immobilienverwalter und Asset Manager ergeben sich aus der Synthese der Urteile Konsequenzen für das operative Geschäft und die strategische Portfoliosteuerung. Das Urteil VIII ZR 228/23 wirkt als Korrektiv gegen die Entstehung von unkontrollierten Zweitmärkten.

Auswirkungen auf die Risikoexponierung und Kündigungspraxis

Die Entscheidung schärft das Profil der schuldhaften Pflichtverletzung. Verwalter können nun mit größerer Sicherheit Abmahnungen aussprechen, wenn eine ungenehmigte Untervermietung vorliegt, bei der eine Gewinnerzielung vermutet wird. Das Risiko einer unwirksamen Kündigung aufgrund eines vermeintlichen Anspruchs des Mieters auf Erlaubnis wird minimiert, da der Anspruch bereits bei Vorliegen einer Gewinnmarge entfällt.

Professionalisierung der Erlaubnisprüfung

Immobilienverwalter müssen ihre Prozesse bei der Bearbeitung von Untervermietungsanfragen anpassen. Es ist nicht mehr ausreichend, lediglich die Person des Untermieters zu prüfen. Vielmehr rückt die ökonomische Transparenz in den Fokus. Die Anforderung von Entwürfen des Untermietvertrages wird zur Standardmaßnahme, um Gewinnabsichten frühzeitig zu identifizieren.

Strategische Wertsicherung im Asset Management

Asset Manager können die BGH-Rechtsprechung nutzen, um die Fluktuation in Objekten mit sehr niedrigen Bestandsmieten zu fördern. Wenn Wohnungen nicht mehr als Renditeobjekte für Mieter missbraucht werden können, steigt die Wahrscheinlichkeit einer ordnungsgemäßen Beendigung von Mietverhältnissen bei dauerhaftem Auszug des Mieters. Dies ermöglicht eine Neuausrichtung der Mieterträge auf das marktübliche Niveau im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten.

Handlungsempfehlungen für Immobilienverwalter und Asset Manager

Um die rechtlichen Möglichkeiten des BGH-Urteils optimal auszuschöpfen und Haftungsrisiken zu vermeiden, sollten folgende Handlungsempfehlungen umgesetzt werden.

Implementierung eines strukturierten Prüfprozesses

Bei jeder Anfrage zur Untervermietung sollte ein standardisierter Kriterienkatalog abgearbeitet werden.

• Einholung detaillierter Informationen zum berechtigten Interesse (z. B. Entsendungsvertrag bei Auslandsaufenthalt)
• schriftliche Bestätigung des Mieters über den Verbleib von Mitgewahrsam und Rückkehrabsicht
• Anforderung der geplanten Untermiethöhe inklusive einer Aufschlüsselung etwaiger Möblierungszuschläge
• Abgleich der geplanten Miete mit der Hauptmiete; bei Überschreiten der Kaltmiete ist eine Erlaubnis unter Hinweis auf VIII ZR 228/23 abzulehnen, sofern kein sachlicher Grund (z. B. nachweisbare Abnutzung hochwertiger Möbel) vorliegt

Aktive Überwachung von Online-Portalen

Asset Manager sollten Dienstleister oder Softwaretools einsetzen, die Bestandsimmobilien auf Kurzzeitvermietungsportalen identifizieren. Da gewerbliche Untervermietung (z. B. über Airbnb) ohnehin unzulässig ist, bietet die neue Rechtsprechung zusätzliche Argumente für eine fristlose Kündigung, wenn über die Portale Preise erzielt werden, die weit über der Hauptmiete liegen.

Rechtssichere Kommunikation und Dokumentation

Jede Korrespondenz bezüglich Untervermietung muss präzise geführt werden.

• Abmahnungen müssen den Verstoß (ungenehmigte Nutzung + Gewinnerzielung) konkret benennen
• Fristsetzungen zur Beendigung der Untervermietung müssen angemessen sein (in der Regel 14 Tage)
• bei Verweigerung der Erlaubnis sollte explizit auf das fehlende berechtigte Interesse wegen Gewinnabsicht verwiesen werden, um Schadensersatzansprüche des Mieters abzuwehren

Checkliste für Immobilienverwalter: Prüfung der Untervermietung

Zur standardisierten Prüfung von Untervermietungsanfragen sollten Immobilienverwalter folgendes Schema anwenden:

• Vorliegen eines schriftlichen Antrags mit konkreter Begründung des berechtigten Interesses
• namentliche Benennung und Anschrift des geplanten Untermieters
• Angabe der geplanten Dauer der Untervermietung
• Nachweis des fortbestehenden Mitgewahrsams (z. B. schriftliche Bestätigung über verbleibenden Schlüsselbesitz und verbleibendes Inventar)
• Prüfung der geplanten Untermiethöhe im Vergleich zur Hauptmiete
• Anforderung einer Aufstellung bei verlangten Möblierungszuschlägen (Beleg des Zeitwerts)
• Prüfung der Einhaltung der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietpreisbremse) durch den Mieter
• Abgleich der Personenzahl mit der Wohnungsgröße zur Vermeidung von Überbelegung
• Ausschluss gewerblicher Nutzung (z. B. Kurzzeitvermietung an Touristen)
• Prüfung etwaiger Untermietzuschläge für den Vermieter gemäß § 553 Abs. 2 BGB

Musterschreiben bei Verdacht einer unzulässigen gewinnbringenden Untervermietung

[Name des Immobilienverwalters]

[Anschrift]

An

[Name des Mieters]

[Anschrift]

Ort, Datum:

Abmahnung wegen unzulässiger gewinnbringender Untervermietung der Wohnung:

Sehr geehrte(r) Herr/Frau [Name des Mieters],

leider mussten wir feststellen, dass Sie die oben bezeichnete Wohnung ohne die erforderliche Erlaubnis der Vermieterin an Dritte zum Gebrauch überlassen haben.

Nach unseren Informationen verlangen Sie von Ihren Untermietern ein Entgelt, welches die von Ihnen an die Vermieterin zu zahlende Miete signifikant übersteigt. Wir weisen Sie darauf hin, dass nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23) ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 BGB nicht besteht, wenn durch die Untervermietung ein Gewinn erzielt wird. Eine solche Nutzung der Mietsache stellt eine schwerwiegende Verletzung Ihrer mietvertraglichen Pflichten dar.

Wir fordern Sie hiermit auf,

• die unberechtigte Gebrauchsüberlassung unverzüglich, spätestens jedoch bis zum, zu beenden und den Auszug der unberechtigten Personen zu veranlassen
• uns bis zu diesem Zeitpunkt nachzuweisen, dass Sie die Wohnung wieder selbst nutzen oder die unberechtigte Drittnutzung eingestellt haben

Sollten Sie dieser Aufforderung nicht fristgerecht nachkommen, werden wir das Mietverhältnis ohne weitere Abmahnung fristlos, hilfsweise fristgemäß kündigen und die Räumung der Wohnung gerichtlich durchsetzen. Ein etwaiger Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis ist aufgrund der von Ihnen praktizierten Gewinnerzielungsabsicht ausgeschlossen.

Mit freundlichen Grüßen,

[Unterschrift Immobilienverwalter]