Der einvernehmliche Wechsel ist klar abzugrenzen von der streitigen Kündigung, insbesondere der Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB. Die Vorteile einer konsensualen Lösung liegen auf der Hand: die Vermeidung langwieriger und kostenintensiver Rechtsstreitigkeiten, die Aufrechterhaltung des Baufortschritts, die Sicherung der Projektfinanzierung und die Minimierung von Reputationsschäden. Ein erfolgreicher Übergang ruht dabei auf drei Bausteinen: 

1. der rechtssicheren Beendigung des bestehenden Vertragsverhältnisses
2. dem lückenlosen Management der technischen und rechtlichen Schnittstelle zum neuen Unternehmer und
3. der transparenten und proaktiven Kommunikation mit den Kapitalgebern

I. Die Vertragsbeendigung mit dem Altauftragnehmer: Das Fundament für einen sauberen Übergang

Die Basis für jeden geordneten Übergang ist die unmissverständliche und rechtlich unangreifbare Beendigung des Vertrags mit dem bisherigen Bauunternehmen. Hierfür hat sich in der Praxis der Aufhebungsvertrag als das Instrument der Wahl etabliert.

Der Aufhebungsvertrag als Mittel der Wahl

Ein detaillierter Aufhebungsvertrag ist einer einseitigen Kündigung in diesem Szenario klar vorzuziehen. Er basiert auf dem Grundsatz der Vertragsfreiheit und ermöglicht den Parteien, alle offenen Punkte maßgeschneidert zu regeln und so Rechtsfrieden zu schaffen. Beide Seiten verzichten auf bestimmte Rechtspositionen – der Bauherr auf mögliche Kündigungsrechte, der Unternehmer auf den Anspruch der Vertragsfortführung –, um eine für beide Seiten tragfähige und wirtschaftlich sinnvolle Lösung zu erzielen.

Essenzielle Regelungsinhalte des Aufhebungsvertrags

Ein wirksamer Aufhebungsvertrag muss mehrere kritische Punkte präzise und abschließend regeln, um zukünftige Streitigkeiten zu vermeiden.

Stichtagsregelung

Der Vertrag muss unmissverständlich das Datum und idealerweise die Uhrzeit festlegen, zu dem das Vertragsverhältnis endet. Mit diesem Zeitpunkt gehen die Verantwortlichkeit für die Baustelle, die Verkehrssicherungspflicht und die Gefahr des zufälligen Untergangs auf den Bauherrn über.

Abrechnung der erbrachten Leistungen

Dies ist der finanzielle Kern der Vereinbarung. Die Parteien müssen den Bautenstand zum Stichtag exakt und gemeinsam feststellen, beispielsweise durch ein gemeinsames Aufmaß. Die Vergütung für die bis dahin vollständig und mangelfrei erbrachten Leistungen ist klar zu beziffern.

Ein erhebliches Konfliktpotenzial birgt die Vergütung für die nicht mehr zur Ausführung kommenden Leistungen. Nach § 648 Satz 2 BGB steht dem Unternehmer bei einer freien Kündigung durch den Bauherrn die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen und anderweitigen Erwerbs zu. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 26. April 2018 (Az. VII ZR 82/17) klargestellt, dass dieser Grundsatz auch bei einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung gilt, sofern die Parteien nicht explizit eine abweichende Regelung treffen:

Leitsatz (gekürzt):

Im Falle der einvernehmlichen Vertragsbeendigung richtet sich die vom Auftragnehmer zu beanspruchende Vergütung nach § 8 Nr. 1 Abs. 2 VOB/B (2002), sofern sich die Parteien über die Folgen der Vertragsbeendigung nicht anderweitig geeinigt haben.

Es ist daher zwingend erforderlich, im Aufhebungsvertrag zu vereinbaren, ob und in welcher Höhe eine Entschädigung für entgangenen Gewinn gezahlt wird. In der Praxis wird hier oft eine pauschale Abfindungssumme verhandelt, um komplexe und streitanfällige Berechnungen zu den ersparten Aufwendungen zu vermeiden.

Abnahme der Teilleistung

Dieser Punkt hat durch eine grundlegende Wende in der BGH-Rechtsprechung eine zentrale Bedeutung erlangt. Während früher ein unfertiges, gekündigtes Werk als nicht abnahmefähig galt, ist heute die Abnahme der bis zur Vertragsbeendigung erbrachten Teilleistung grundsätzlich Voraussetzung für die Fälligkeit des Werklohns.

Diese Änderung hat weitreichende praktische Konsequenzen. Der Altauftragnehmer hat nun einen Anspruch auf Abnahme seiner Teilleistung. Im Gegenzug ist der Bauherr zur Abnahme verpflichtet, sofern die Leistung im Wesentlichen mangelfrei ist. Dies verschafft dem Bauherrn einen entscheidenden Hebel: Er kann die Abnahme wegen wesentlicher Mängel verweigern und somit die Zahlung des Restwerklohns bis zur Mängelbeseitigung zurückhalten. Der Aufhebungsvertrag hat sich damit von einem reinen Beendigungsdokument zu einem zentralen Instrument des Risikomanagements entwickelt. Er muss den Prozess der Teilabnahme aktiv gestalten, idealerweise mit einem konkreten Termin und der Verpflichtung zur Erstellung eines detaillierten Abnahmeprotokolls. Damit wird die rechtliche Zäsur der Vertragsbeendigung unmittelbar mit einer technischen Bestandsaufnahme verknüpft, was die Position des Bauherrn für die weitere Abwicklung erheblich stärkt.

Gewährleistung für die erbrachten Leistungen

Mit der erfolgreichen Teilabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist für den vom Altauftragnehmer erstellten Werkteil zu laufen. Die Dauer richtet sich nach dem ursprünglichen Vertrag, in der Regel also vier Jahre bei einem VOB/B-Vertrag oder fünf Jahre bei einem BGB-Vertrag. Der Aufhebungsvertrag muss explizit klarstellen, dass die Mängelhaftung des Altauftragnehmers für seine erbrachten Leistungen in vollem Umfang bestehen bleibt.

Herausgabe von Unterlagen und Sicherheiten

Der Vertrag muss den Altauftragnehmer zur lückenlosen Übergabe aller relevanten Projektdokumentationen verpflichten. Dazu gehören Ausführungspläne, statische Berechnungen, Bautagebücher, Materialnachweise, Prüfprotokolle und Zertifikate. Ebenso ist das Schicksal gestellter Sicherheiten zu regeln. Typischerweise wird eine Vertragserfüllungsbürgschaft gegen eine neue Gewährleistungsbürgschaft ausgetauscht, deren Höhe und Laufzeit sich an der abgenommenen Teilleistung orientiert.

II. Das Schnittstellenmanagement: Haftungsrisiken an der Nahtstelle der Gewerke beherrschen

Die größte Gefahr beim Unternehmerwechsel liegt in der unklaren Haftung für später auftretende Mängel an der Schnittstelle zwischen der Leistung des alten und der des neuen Auftragnehmers. Eine präzise Dokumentation und vertragliche Regelung dieses Übergangs ist daher unerlässlich.

Die Zustandsfeststellung nach § 650g BGB – Das schärfste Schwert des Bauherrn

Mit der Bauvertragsrechtsreform 2018 wurde mit § 650g BGB ein äußerst wirksames Instrument zur Beweissicherung an der Schnittstelle geschaffen. Verweigert der Bauherr die Abnahme wegen Mängeln oder wird der Vertrag – wie hier – vorzeitig beendet, kann jede Partei eine gemeinsame Feststellung des Leistungszustands verlangen.

Die entscheidende Wirkung liegt in § 650g Abs. 3 BGB: Wird ein offenkundiger Mangel in diesem Protokoll nicht vermerkt, greift eine gesetzliche Vermutung, dass dieser Mangel erst nach der Zustandsfeststellung entstanden ist und somit vom Bauherrn oder dem Neuauftragnehmer zu vertreten ist. Dies führt zu einer Beweislastumkehr zulasten des neuen Unternehmers und schützt den Bauherrn vor ungerechtfertigten Ansprüchen. Die Zustandsfeststellung sollte idealerweise in einem Termin mit Bauherr, Alt- und Neuunternehmer erfolgen. Weigert sich eine Partei mitzuwirken, kann die Feststellung auch einseitig vorgenommen werden, muss dem abwesenden Teil aber unverzüglich zugestellt werden, um ihre Wirkung zu entfalten.

Prüf- und Hinweispflichten des Neuauftragnehmers

Unabhängig von der Zustandsfeststellung trifft den neuen Unternehmer eine eigenständige Prüf- und Hinweispflicht gemäß § 4 Abs. 3 VOB/B (bzw. aus werkvertraglicher Nebenpflicht nach BGB). Er muss die Vorleistungen, auf denen seine Arbeit aufbaut, sorgfältig prüfen und schriftlich Bedenken anmelden, wenn er Mängel, ungeeignete Materialien oder sonstige Unzulänglichkeiten feststellt. Unterlässt er diese Bedenkenanmeldung, obwohl die Mängel für einen Fachmann erkennbar waren, kann er für Folgeschäden, die aus der mangelhaften Vorleistung resultieren, selbst haftbar gemacht werden.

Die Gefahr der gesamtschuldnerischen Haftung (§ 421 BGB)

Tritt nach der Fertigstellung ein Mangel auf, dessen Ursache nicht eindeutig dem Alt- oder Neuunternehmer zugeordnet werden kann (z.B. ein Feuchtigkeitsschaden, der auf eine fehlerhafte Abdichtung des Vorgängers oder deren Beschädigung durch den Nachfolger zurückzuführen sein könnte), haften beide dem Bauherrn gegenüber als Gesamtschuldner. Das bedeutet, der Bauherr kann nach seiner Wahl einen der beiden Unternehmer für die Beseitigung des gesamten Schadens in Anspruch nehmen. Der in Anspruch genommene Unternehmer muss dann versuchen, im Innenverhältnis vom anderen Verursacher einen Ausgleich nach § 426 BGB zu erlangen. Für den Bauherrn ist dies zwar vorteilhaft, führt aber oft zu langwierigen Auseinandersetzungen zwischen den Unternehmern, während der Mangel am Bauwerk bestehen bleibt.

Die Instrumente der Teilabnahme und der Zustandsfeststellung wirken hier synergistisch, um dieses Risiko zu minimieren. Die Teilabnahme definiert die verbleibende Gewährleistungspflichten des Altauftragnehmers für die Vergangenheit. Die Zustandsfeststellung eröffnet die Verantwortlichkeit des Neuauftragnehmers, dokumentiert dessen Startpunkt und begründet eine Beweislastvermutung für die Zukunft. Nur die konsequente Anwendung beider Instrumente schafft eine lückenlose Dokumentation des Übergangs und schützt den Bauherrn davor, zwischen die Fronten zu geraten. Es ist dringend zu empfehlen eine gesamtschuldnerische Haftung individualvertraglich ausdrücklich zu regeln, insbesondere da der Altunternehmer über den Umweg der gesamtschuldnerischen Haftung einbezogen wird in die Verantwortungssphäre des Neuunternehmers. 

Vertragliche Gestaltung mit dem Neuauftragnehmer

Der Vertrag mit dem neuen Unternehmen muss die besondere Situation des Wechsels explizit adressieren. Das Protokoll der Zustandsfeststellung nach § 650g BGB sollte als verbindlicher Vertragsbestandteil aufgenommen werden. Zudem sollte eine Klausel die Pflicht des Neuunternehmers zur Prüfung der Vorleistung und zur Protokollierung des Prüfungsergebnisses nochmals explizit festschreiben.

III. Risikoanalyse: Gewährleistungsansprüche bei unklarer Mängelursache

Das größte Konfliktpotenzial nach einem Unternehmerwechsel entsteht, wenn ein Mangel an einem Bauteil auftritt, an dem sowohl der Alt- als auch der Neuauftragnehmer gearbeitet haben. Typischerweise schieben sich beide Unternehmer gegenseitig die Verantwortung zu, und der Bauherr steht zwischen den Fronten.

Die Ausgangslage: Gesamtschuldnerische Haftung als Vorteil für den Bauherrn

Kann die Ursache eines Mangels nicht eindeutig einem der beiden Unternehmer zugeordnet werden, haften beide in der Regel als Gesamtschuldner nach § 421 BGB.¹³ Dies ist für den Bauherrn zunächst eine vorteilhafte Position. Er muss nicht den genauen Verursacher ermitteln, sondern kann nach seiner Wahl einen der beiden – oder auch beide – zur vollständigen Mängelbeseitigung heranziehen.³⁰ In der Praxis wird er sich meist an den Neuauftragnehmer halten, da mit diesem noch ein aktives Vertragsverhältnis besteht. Der in Anspruch genommene Unternehmer muss den Mangel vollständig beseitigen und kann anschließend im Innenverhältnis versuchen, vom anderen Unternehmer einen anteiligen Ausgleich zu fordern (§ 426 BGB).¹³

Das praktische Vorgehen für den Bauherrn im Mängelfall

Trotz der vorteilhaften Rechtsposition muss der Bauherr strategisch vorgehen, um seine Ansprüche effektiv durchzusetzen:

1. Detaillierte Mängeldokumentation: Der Mangel muss umgehend und präzise dokumentiert werden (Fotos, detaillierte Beschreibung, ggf. Zeugen). Dringend zu empfehlen ist die Dokumentation durch einen Sachverständigen.
2. Mängelrüge an beide Unternehmer: Es ist entscheidend, die Mängelrüge schriftlich und nachweisbar (z. B. per Einschreiben) an beide Unternehmer zu senden. In der Rüge wird der Mangel beschrieben und eine gemeinsame, angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt.
3. Aufforderung zur Mängelbeseitigung: Nach fruchtlosem Fristablauf fordert der Bauherr einen der beiden Gesamtschuldner (z. B. den Neuauftragnehmer) zur Beseitigung des gesamten Mangels auf und setzt hierfür eine letzte, kurze Nachfrist.
4. Eskalationsstufen: Reagiert dieser nicht, kann der Bauherr die Mängelbeseitigung durch einen Dritten vornehmen lassen (Ersatzvornahme) und die Kosten vom in Anspruch genommenen Unternehmer einklagen oder gerichtliche Schritte einleiten.

Vertragliche Regelungen zur Risikominimierung im dreiseitigen Vertrag

Um die Position des Bauherrn von vornherein zu stärken und langwierige Streitigkeiten zu vermeiden, können im dreiseitigen Vertrag spezifische, bauherrenfreundliche Klauseln aufgenommen werden.

Anerkenntnis der Gesamtschuld

Die Vertragsparteien (Altauftragnehmer und Neuauftragnehmer) können explizit anerkennen, dass sie für Mängel an der Schnittstelle ihrer Leistungen, deren Ursache nicht eindeutig zuordenbar ist, als Gesamtschuldner haften. Dies schafft von Beginn an ein Mindestmaß an Klarheit und reduziert das Potential für spätere Rechtsstreitigkeiten.

Beispielhafte Musterformulierung:

1. Der Altauftragnehmer und der Neuauftragnehmer erkennen hiermit ausdrücklich an, dass sie für Mängel, die an der Schnittstelle ihrer jeweiligen Leistungen auftreten und deren Ursache nach der Abnahme des Gesamtwerks nicht eindeutig und ausschließlich einer der beiden Parteien zugeordnet werden kann, gegenüber dem Auftraggeber als Gesamtschuldner gemäß § 421 BGB haften. Der Auftraggeber ist in einem solchen Fall berechtigt, nach seiner freien Wahl einen der beiden Auftragnehmer oder beide gemeinsam auf Beseitigung des gesamten Mangels in Anspruch zu nehmen.
2. Der den Mangel beseitigende Unternehmer hat gegen den anderen Unternehmer einen Anspruch auf eine angemessene finanzielle Beteiligung am Mangelbeseitigungsaufwand entsprechend des Verursachungsanteils. Können sich die Unternehmer nicht auf den Verursachungsanteil einigen, erfolgt die Feststellung des Verursachungsanteils durch Sachverständigen.

Kooperations- und Untersuchungspflicht

Es kann eine Klausel aufgenommen werden, die beide Unternehmer im Falle eines Schnittstellenmangels zur gemeinsamen und unverzüglichen Untersuchung der Mangelursache verpflichtet.

Beispielhafte Musterformulierung:

1. Tritt ein Mangel an der Schnittstelle ihrer jeweiligen Leistungen, deren Ursache nicht eindeutig einem von ihnen allein zugeordnet werden kann, sind der Altauftragnehmer und der Neuauftragnehmer auf erste schriftliche Anforderung des Auftraggebers hin verpflichtet, unverzüglich und kooperativ an einer gemeinsamen Untersuchung der Mangelursache mitzuwirken.
2. Die Untersuchung soll, sofern vom Auftraggeber gewünscht, im Rahmen eines gemeinsamen Ortstermins stattfinden. Beide Auftragnehmer verpflichten sich, zu diesem Termin fachkundige Vertreter zu entsenden und alle zur Aufklärung notwendigen Unterlagen und Informationen zur Verfügung zu stellen. Das Ergebnis der Untersuchung ist gemeinsam zu protokollieren.

Beweislastregelung

Eine sehr wirksame, aber sorgfältig zu formulierende Klausel kann eine widerlegbare Vermutung zugunsten des Bauherrn etablieren. Beispielsweise könnte geregelt werden, dass bei einem Mangel an der Schnittstelle vermutet wird, dass dieser in den Verantwortungsbereich des Neuauftragnehmers fällt, es sei denn, dieser kann nachweisen, dass der Mangel ausschließlich auf einem verdeckten Mangel der Vorleistung des Altauftragnehmers beruht.

Beispielhafte Musterformulierung:

1. Für Mängel an der Schnittstelle der Leistungen des Alt- und Neuauftragnehmers wird widerlegbar vermutet, dass diese in den Verantwortungs- und Leistungsbereich des Neuauftragnehmers fallen.
2. Der Neuauftragnehmer kann diese Vermutung widerlegen, indem er den vollen Beweis dafür erbringt, dass der Mangel ausschließlich auf einem verdeckten Mangel der Vorleistung des Altauftragnehmers beruht, der für ihn bei der nach § 4 Abs. 3 VOB/B (bzw. nach werkvertraglicher Nebenpflicht) gebotenen Prüfung bei Übernahme der Vorleistung nicht erkennbar war.

Schiedsgutachtenklausel

Um gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, können die Parteien vereinbaren, im Streitfall über die Mangelursache einen unabhängigen, von allen gemeinsam benannten Sachverständigen mit einem bindenden Schiedsgutachten zu beauftragen. Die Kosten hierfür werden entsprechend dem im Gutachten festgestellten Verursacheranteil geteilt.

Beispielhafte Musterformulierung:

1. Können sich der Altauftragnehmer und der Neuauftragnehmer im Rahmen der gemeinsamen Untersuchung nicht über die technische Ursache oder den Verursachungsanteil eines Mangels einigen, sind sie auf schriftliches Verlangen des Auftraggebers verpflichtet, gemeinsam und unverzüglich einen von der zuständigen Industrie- und Handelskammer (oder Handwerkskammer) zu benennenden, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für das betreffende Fachgebiet mit der Erstellung eines bindenden Schiedsgutachtens zu beauftragen.
2. Die Feststellungen des Sachverständigen sind für alle drei Vertragsparteien bindend.
3. Die Kosten des Schiedsgutachtenverfahrens tragen der Altauftragnehmer und der Neuauftragnehmer im Innenverhältnis entsprechend dem im Gutachten festgestellten Verursachungsanteil.

Diese vertraglichen Instrumente können die gesetzliche Regelung der Gesamtschuldnerschaft präzisieren und dem Bauherrn schlagkräftige Werkzeuge an die Hand geben, um seine Gewährleistungsansprüche effektiv und ohne langwierige Verzögerungen durchzusetzen.

IV. Auswirkungen der Bauvertragsrechtsreform 2018

Diese Reform hat das Werkvertragsrecht des BGB grundlegend überarbeitet und neue, spezifische Regelungen für den Bauvertrag eingeführt. Für den Unternehmerwechsel sind vor allem folgende Paragrafen von Bedeutung:

• § 648a BGB (Kündigung aus wichtigem Grund): Auch wenn es im hier besprochenen Fall um eine einvernehmliche Trennung geht, stärkt die Existenz dieses Kündigungsrechts die Verhandlungsposition des Bauherrn. Liegt objektiv ein wichtiger Grund vor (z.B. gravierende Mängel, unberechtigte Arbeitsverweigerung), kann die Androhung einer solchen Kündigung die Bereitschaft des Unternehmers, einem fairen Aufhebungsvertrag zuzustimmen, signifikant erhöhen.
• § 650g BGB (Zustandsfeststellung): Wie bereits dargelegt, ist dies das zentrale neue Instrument zur Risikominimierung an der Schnittstelle.
• § 650h BGB (Schriftform der Kündigung): Jede Kündigung eines Bauvertrags bedarf nun der Schriftform. Dies unterstreicht die dringende Empfehlung, auch eine einvernehmliche Beendigung stets sauber und umfassend schriftlich in einem Aufhebungsvertrag zu dokumentieren, um maximale Rechtssicherheit zu schaffen.

V. Die Rolle der finanzierenden Bank: Einbindung und Anforderungen

Ein Unternehmerwechsel ist nicht nur eine Angelegenheit zwischen Bauherrn und Baufirmen, sondern betrifft im Regelfall unmittelbar auch die finanzierenden Institute. Eine Nichteinbindung der Bank kann gravierende Folgen haben.

Der Unternehmerwechsel als wesentliche Vertragsänderung

Darlehensverträge für Projektfinanzierungen enthalten regelmäßig Klauseln, die den Kreditnehmer verpflichten, wesentliche Änderungen im Projektverlauf unverzüglich zu melden. Der Austausch des Generalunternehmers oder eines Schlüsselgewerks stellt unzweifelhaft eine solche wesentliche Änderung dar. Die Bank hat ein existenzielles Interesse an der Qualität, Bonität und Zuverlässigkeit des ausführenden Unternehmens, da dessen Leistung die Werthaltigkeit der Kreditsicherheit – in der Regel eine Grundschuld auf dem Projektgrundstück – direkt beeinflusst.

Anforderungen der Bank an den Prozess

Eine erfolgreiche Kommunikation mit der Bank erfordert proaktives und transparentes Handeln. Folgende Schritte und Unterlagen sind typischerweise erforderlich:

• Proaktive Information: Die Bank muss vor der finalen Unterzeichnung der Verträge informiert und ihre Zustimmung zum Wechsel eingeholt werden.
• Prüfung des neuen Unternehmers: Die Bank wird ggf. eine eigene Due-Diligence-Prüfung des vorgeschlagenen neuen Partners durchführen. Hierfür müssen umfassende Unterlagen vorgelegt werden, darunter:
  • Bonitätsnachweise (aktuelle BWA, Jahresabschlüsse)
  • Nachweise der fachlichen Qualifikation (Referenzprojekte, Zertifizierungen)
  • Handelsregisterauszug und ggf. eine Freistellungsbescheinigung des Finanzamtes
• Dokumentation zum Projekt:
  • der Entwurf des Aufhebungsvertrags mit dem Altauftragnehmer
  • der Entwurf des neuen Bauvertrags
  • ein aktualisierter Bauzeiten- und Finanzierungsplan, der nachweist, dass der Wechsel nicht zu Verzögerungen oder einer Finanzierungslücke führt

Risiken bei mangelnder Kommunikation

Ein Verstoß gegen die Informationspflichten aus dem Darlehensvertrag kann als schwerwiegende Vertragsverletzung gewertet werden. Im schlimmsten Fall kann die Bank die Auszahlung weiterer Darlehensraten stoppen oder den Kreditvertrag aus wichtigem Grund kündigen. Ein solches Szenario würde das gesamte Bauvorhaben unmittelbar gefährden und muss unter allen Umständen vermieden werden.

VI. Praxis-Werkzeuge: Checklisten und Mustertext

Zur praktischen Umsetzung eines geordneten Unternehmerwechsels dienen die folgenden Instrumente, die komplexe juristische Anforderungen in handhabbare Management-Werkzeuge übersetzen.

Juristische Instrumente zur Risikosteuerung beim Unternehmerwechsel

Checkliste 1: Wesentliche Regelungspunkte im Aufhebungsvertrag mit dem Altauftragnehmer

• Präambel: kurze, sachliche Darstellung der Gründe für die einvernehmliche Trennung
• Beendigungszeitpunkt: eindeutiges Datum und Uhrzeit der Vertragsbeendigung und des Gefahrenübergangs
• Leistungsstand und Abrechnung: Verweis auf ein gemeinsames Aufmaß; Festlegung der Vergütung für erbrachte Leistungen
• Vergütung für nicht erbrachte Leistungen: explizite Regelung, ob und in welcher Höhe eine Entschädigung/Abfindung gezahlt wird (Abweichung von § 648 S. 2 BGB)
• Teilabnahme: Vereinbarung über die Durchführung und Protokollierung einer Teilabnahme der erbrachten Leistungen
• Mängel: Erstellung einer Mängelliste im Rahmen der Teilabnahme; Festlegung von Fristen zur Beseitigung und Regelung eines Sicherheitseinbehalts für nicht beseitigte Mängel
• Gewährleistung: Klarstellung, dass die Gewährleistungspflicht für die abgenommene Teilleistung gemäß Ursprungsvertrag fortbesteht
• Sicherheiten: Regelung zum Austausch von Vertragserfüllungs- gegen Gewährleistungsbürgschaften
• Herausgabepflichten: Verpflichtung zur Übergabe sämtlicher Pläne, Berechnungen, Bautagebücher und sonstiger relevanter Unterlagen
• Räumung der Baustelle: Frist für die vollständige Räumung der Baustelle von Personal und Material des Altauftragnehmers
• Verschwiegenheit: Vereinbarung über die vertrauliche Behandlung der Vertragsinhalte
• Ausgleichsklausel (Generalquittung): Formulierung, dass mit Erfüllung der Vereinbarung alle gegenseitigen Ansprüche aus dem Bauverhältnis und seiner Beendigung abgegolten sind.

Checkliste 2: Prozessschritte und Dokumentation für den Bauherrn beim Unternehmerwechsel

Phase 1: Vorbereitung & Analyse

• interne Dokumentation der Gründe für den angestrebten Wechsel
• Durchführung von Sondierungsgesprächen mit dem Altauftragnehmer zur Auslotung einer einvernehmlichen Lösung
• Suche, Auswahl und umfassende Prüfung (Due Diligence) eines potenziellen Neuauftragnehmers
• frühzeitige Erstinformation an die finanzierende Bank und Abfrage deren spezifischer Anforderungen und Prozesse

Phase 2: Verhandlung & Vertragsgestaltung

• Verhandlung des Aufhebungsvertrags mit dem Altauftragnehmer (siehe Checkliste 1)
• Verhandlung des Neuvertrags, insbesondere mit klarer Regelung der Schnittstelle und der Prüfpflichten
• Vorlage der Vertragsentwürfe bei der finanzierenden Bank und Einholung der finalen schriftlichen Zustimmung

Phase 3: Übergang & Dokumentation (Stichtag)

• Unterzeichnung des Aufhebungsvertrags und des Neuvertrags
• Durchführung der förmlichen Teilabnahme mit dem Altauftragnehmer und Erstellung eines detaillierten Protokolls
• Durchführung der gemeinsamen Zustandsfeststellung nach § 650g BGB mit Alt- und Neuunternehmer und Erstellung eines separaten, von allen Parteien unterzeichneten Protokolls
• protokollierte Übergabe der Baustelle, aller relevanten Unterlagen und Schlüssel

Phase 4: Abschluss & Administration

• Erstellung und Prüfung der Schlussrechnung des Altauftragnehmers
• Leistung der vereinbarten Schlusszahlung nach Mängelbeseitigung bzw. unter Berücksichtigung von Einbehalten
• Organisation des Austauschs der Bürgschaften.
• ggf. offizielle Meldung des Wechsels des verantwortlichen Unternehmens an die zuständige Baubehörde

Die dreiseitige Schnittstellenvereinbarung als Kern der Lösung

Eine dreiseitige Vereinbarung zwischen Bauherrn, Altauftragnehmer und Neuauftragnehmer kann eine sehr angemessene Lösung sein, um die Schnittstelle für alle Parteien verbindlich zu regeln. Sie ersetzt nicht den detaillierten Aufhebungs- und Neuvertrag, sondern bündelt die zentralen Übergangspunkte.

Muster: Dreiseitige Vereinbarung zum Unternehmerwechsel bei Bauvorhaben [Projektbezeichnung]

Zwischen

1. ****, nachfolgend „Auftraggeber“ (AG)
2. [Altauftragnehmer], nachfolgend „Altauftragnehmer“ (AN-Alt)
3. [Neuauftragnehmer], nachfolgend „Neuauftragnehmer“ (AN-Neu)

wird Folgendes vereinbart:

§ 1 Vertragsbeendigung und Vertragsbeginn

(1) Der AG und der AN-Alt beenden den Bauvertrag vom über [Leistungsbeschreibung] (nachfolgend „Altvertrag“) einvernehmlich mit Wirkung zum. Die detaillierten Bedingungen der Vertragsbeendigung sind im separaten Aufhebungsvertrag vom geregelt.

(2) Der AG und der AN-Neu begründen mit Wirkung zum ein neues Vertragsverhältnis zur Fortführung und Fertigstellung der Bauleistungen. Grundlage ist der separate Bauvertrag vom (nachfolgend „Neuvertrag“).

§ 2 Feststellung des Leistungsstandes (Zustandsfeststellung)

(1) Die Parteien haben am eine gemeinsame Zustandsfeststellung der vom AN-Alt bis zum Beendigungszeitpunkt erbrachten Leistungen gemäß § 650g BGB durchgeführt.

(2) Das dieser Vereinbarung als Anlage 1 beigefügte und von allen Parteien unterzeichnete Protokoll der Zustandsfeststellung wird als verbindliche und abschließende Beschreibung des Zustands der Vorleistung anerkannt.

§ 3 Abnahme, Mängel und Gewährleistung

(1) Der AG nimmt die im Protokoll (Anlage 1) als im Wesentlichen mangelfrei festgestellten Teilleistungen des AN-Alt hiermit ab.

(2) Für die im Protokoll unter Ziffer [X] abschließend aufgeführten Mängel und Restleistungen verpflichtet sich der AN-Alt zu deren Beseitigung bis zum [Frist].

(3) Die Gewährleistungsfrist für die abgenommenen Leistungen des AN-Alt beginnt mit dem Datum der Unterzeichnung dieser Vereinbarung und richtet sich im Übrigen nach den Bestimmungen des Altvertrags.

§ 4 Haftungsabgrenzung

(1) Der AN-Neu bestätigt, die vom AN-Alt erbrachten und im Protokoll (Anlage 1) dokumentierten Vorleistungen im Rahmen seiner fachlichen Prüfpflicht geprüft zu haben und – mit Ausnahme der dort vermerkten Mängel – für die Fortführung seiner Arbeiten als geeignet anzusehen.

(2) Die Haftung für Mängel, die nachweislich auf nicht im Protokoll dokumentierten, verdeckten Mängeln der Vorleistung des AN-Alt beruhen, verbleibt beim AN-Alt. Für alle anderen Mängel, die nach dem in § 1 Abs. 1 genannten Zeitpunkt entstehen, haftet der AN-Neu.

§ 5 Vertragsstrafe bei Verzug

(1) Gerät der AN-Neu mit der Fertigstellung des Gesamtwerks aus von ihm zu vertretenden Gründen in Verzug, so ist der AG berechtigt, eine Vertragsstrafe in Höhe von 0,2 % der Netto-Abrechnungssumme pro Werktag des Verzugs zu verlangen.

(2) Die Vertragsstrafe ist auf insgesamt 5 % der Netto-Abrechnungssumme begrenzt. Der AG behält sich vor, einen weitergehenden Schaden geltend zu machen.

§ 6 Sicherheitseinbehalt für Mängelansprüche

(1) Der AG ist berechtigt, von der Schlussrechnungssumme einen Sicherheitseinbehalt für die Dauer der Gewährleistungsfrist in Höhe von 5 % der Netto-Abrechnungssumme vorzunehmen.

(2) Der AN-Neu ist berechtigt, den Sicherheitseinbehalt durch eine unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft eines in der EU zugelassenen Kreditinstituts oder Kreditversicherers abzulösen.

§ 7 Erweiterte Prüf- und Dokumentationspflichten

Der AN-Neu ist verpflichtet, das Ergebnis seiner Prüfung der Vorleistungen gemäß § 4 Abs. 1 dieser Vereinbarung schriftlich zu protokollieren und dem AG vor Beginn seiner eigenen Arbeiten unaufgefordert zu übergeben.

§ 8 Übernahme der Gewährleistung

(1) Der AN-Neu leistet Gewähr für die von ihm erbrachten Leistungen nach den gesetzlichen Vorschriften und den Regelungen des Neuvertrags.

(2) Es wird klargestellt, dass der AN-Neu nicht die Gewährleistung oder Haftung für die vom AN-Alt erbrachten Leistungen übernimmt. Die Gewährleistungsansprüche des AG gegenüber dem AN-Alt aus dem Altvertrag bleiben hiervon unberührt und bestehen fort.

§ 9 Regelungen für Mängel an der Schnittstelle

(1) Anerkenntnis der gesamtschuldnerischen Haftung: AN-Alt und AN-Neu erkennen an, dass sie für Mängel an der Schnittstelle ihrer jeweiligen Leistungen, deren Ursache nicht eindeutig einem von ihnen allein zugeordnet werden kann, gegenüber dem AG als Gesamtschuldner gemäß § 421 BGB haften.1

(2) Kooperations- und Untersuchungspflicht: Im Falle eines solchen Mangels sind AN-Alt und AN-Neu verpflichtet, auf erste Anforderung des AG unverzüglich und gemeinsam die Mangelursache zu untersuchen und das Ergebnis zu protokollieren.

§ 10 Schlussbestimmungen

[...]

VIII. Strategische Empfehlungen

Ein einvernehmlicher Unternehmerwechsel während der Bauausführung ist eine komplexe, aber mit der richtigen Vorbereitung und den passenden juristischen Instrumenten eine beherrschbare Managementaufgabe. Der Schlüssel zum Erfolg liegt nicht in der Vermeidung von Problemen, sondern in der proaktiven, rechtlich fundierten Gestaltung des Übergangs und einer lückenlosen Dokumentation der technischen und rechtlichen Schnittstelle.

Für Bauträger lassen sich daraus folgende Empfehlungen ableiten:

1. Frühzeitige und transparente Kommunikation: Offene Gespräche mit allen Beteiligten – dem alten und neuen Unternehmer sowie zwingend mit der finanzierenden Bank – sind die Grundlage für eine vertrauensvolle und effiziente Lösung.
2. Dokumentation als strategisches Asset: Die Teilabnahme und insbesondere die Zustandsfeststellung nach § 650g BGB sind keine lästigen Formalien, sondern strategische Notwendigkeiten zur Risikominimierung. Sie definieren Haftungsgrenzen und schützen vor langwierigen und teuren Auseinandersetzungen in der Zukunft.
3. Verschriftlichung aller Vereinbarungen: Mündliche Absprachen sind im Baurecht wertlos und eine Quelle für zukünftige Konflikte. Alle Vereinbarungen müssen in einem umfassenden Aufhebungs- oder einem dreiseitigen Vertrag präzise und unmissverständlich fixiert werden.
4. Hinzuziehung juristischer Expertise: Angesichts der hohen finanziellen Risiken und der komplexen, sich stetig weiterentwickelnden Rechtslage ist die Begleitung des gesamten Prozesses durch einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt von Beginn an unerlässlich. Dies ist keine Kostenposition, sondern eine Investition in die Sicherung des Projekterfolgs.

Disclaimer: Dieser Blogeintrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Er kann eine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt nicht ersetzen.