Das Kernprinzip, das der BGH mit eiserner Konsequenz verteidigt, ist im Gesetz verankert. Zahlt ein Mieter nach einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs die gesamten Rückstände innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB – also in der Regel bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage – so wird die außerordentliche, fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam. Der Mieter entgeht damit der unmittelbaren Obdachlosigkeit. Was der BGH jedoch immer wieder klarstellt: Eine gleichzeitig auf denselben Zahlungsrückstand gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bleibt von dieser Zahlung unberührt und wirksam.

Dass der BGH diese Position erneut mit solcher Deutlichkeit formulieren muss, ist kein Zufall. Das Urteil VIII ZR 145/24 ist nur das jüngste in einer langen Reihe von Entscheidungen (u.a. VIII ZR 91/20, VIII ZR 307/21, VIII ZR 106/23), mit denen der Senat seine Linie verteidigt. Die Vehemenz und die Frequenz dieser Urteile deuten darauf hin, dass es hier um mehr als nur eine juristische Feinheit geht. Der BGH muss seine Rechtsprechung seit Jahre gegen Angriffe von Instanzgerichten verteidigen, die versuchen, eigene rechtspolitische Vorstellungen über die gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung (und über den Gesetzestext) zu stellen. Der BGH verteidigt nicht nur das Gesetz, sondern auch die richterliche Hierarchie und die für ein funktionierendes Investitionsumfeld essenzielle Rechtssicherheit im Bundesgebiet.

Der "Berliner Weg": Wenn Instanzgerichte die BGH-Rechtsprechung offen herausfordern

Im Zentrum dieses juristischen Tauziehens steht vor allem eine Instanz: die 66. Zivilkammer des Landgerichts Berlin II. In einer bemerkenswerten Serie von Entscheidungen hat diese Kammer wiederholt der Linie des BGH widersprochen und eine eigene Rechtsauffassung entwickelt, die sie als den "Berliner Weg" bezeichnen könnte. Diese Kammer argumentiert, dass eine Schonfristzahlung auch die ordentliche Kündigung heilen müsse, und stützt sich dabei auf eine Kombination aus juristischer Methodik und rechtspolitischen Zielen.

Die Argumentation der Berliner Richter fußt auf drei Säulen:

1. Systematische Auslegung: Aus der Systematik des Gesetzes ergebe sich, dass eine Zahlung, die den Kündigungsgrund (den Zahlungsrückstand) beseitigt, konsequenterweise alle Kündigungen unwirksam machen müsse, die auf eben diesem Grund beruhen.
2. Teleologische Auslegung: Der primäre Sinn und Zweck des § 569 BGB sei die Vermeidung von Obdachlosigkeit. Dieses sozialpolitische Ziel werde unterlaufen, wenn der Mieter trotz Zahlung am Ende über die ordentliche Kündigung doch seine Wohnung verliert.
3. Argumentum e silentio (Argument aus dem Schweigen): Das LG Berlin behauptet, der Gesetzgeber habe zur Frage der ordentlichen Kündigung "geschwiegen", was den Gerichten Raum für eine richterliche Rechtsfortbildung lasse, die den Mieterschutz stärkt.

Der BGH weist diese Argumentation in seinen Urteilen scharf und unmissverständlich zurück. Er stellt klar, dass der Gesetzgeber keineswegs geschwiegen hat. Im Gegenteil: Mehrere Gesetzesinitiativen und Anträge, die genau das Ziel verfolgten, die Wirkung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung auszuweiten, wurden im parlamentarischen Prozess explizit und mehrheitlich abgelehnt. Die Interpretation des BGH ist daher, dass das LG Berlin keine Gesetzeslücke füllt, sondern sich bewusst über den dokumentierten Willen des Gesetzgebers hinwegsetzt. Damit verstoße die Kammer gegen das in Art. 20 Abs. 3 Grundgesetz verankerte Prinzip der Bindung an Gesetz und Recht und ersetze die Entscheidung des Parlaments durch eigene rechtspolitische Vorstellungen.

Dieser Konflikt ist kein reines Berliner Phänomen. Es gibt auch bei anderen Gerichten, wie dem LG Leipzig, Tendenzen, die BGH-Rechtsprechung durch kreative Auslegungen zu umgehen, insbesondere wenn es um institutionelle Vermieter geht. Für Asset Manager bedeutet dies ein nicht zu unterschätzendes, standortabhängiges Rechtsrisiko. Die Auseinandersetzung ist ein Symptom einer tieferliegenden Spannung zwischen richterlichem Aktivismus, der von lokalen politischen Strömungen beeinflusst sein kann (wie den historisch mieterfreundlichen Tendenzen in Berlin), und dem Willen des Gesetzgebers. In der Konsequenz sollte bei einer Standortbewertung auch das rechtspolitische Klima am Standort Berücksichtigung finden.

Die Achillesferse für Vermieter: Die Treuwidrigkeits-Falle nach § 242 BGB

Während der BGH die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung dogmatisch klar bejaht, öffnet er an anderer Stelle eine Tür für Unsicherheiten, die für Vermieter zur entscheidenden Achillesferse werden kann: der Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB. Selbst wenn eine ordentliche Kündigung nach allen Regeln des § 573 BGB wirksam ist, kann das Festhalten des Vermieters an dieser Kündigung im Einzelfall als treuwidrig und damit als rechtsmissbräuchlich gewertet werden.

Das Risiko für den Vermieter ist paradox: Er hat das Recht auf seiner Seite, aber die Ausübung dieses Rechts kann ihm als unzulässig verwehrt werden. Der entscheidende Faktor, den die Gerichte hierbei anlegen, ist vor allem die Zeit. Je schneller der Mieter den Rückstand nach Erhalt der Kündigung ausgleicht, desto eher kann das Beharren des Vermieters auf der Räumung als unverhältnismäßig oder gar schikanös erscheinen. Die Pflichtverletzung (der Zahlungsverzug) wird durch die schnelle Zahlung zwar nicht ungeschehen gemacht, sie erscheint aber in einem "milderen Licht".

Die Rechtsprechung des BGH hat hierzu bereits einige Entscheidungen getroffen. Die Analyse dieser Fälle liefert eine Art Zeitstrahl für die Bewertung der Treuwidrigkeit:

Diese Auswertung zeigt, dass die klare rechtliche Regel des § 569 BGB durch die unbestimmte Einzelfallprüfung des § 242 BGB konterkariert wird. Es entsteht eine Art "Schatten-Schonfrist", deren Dauer nicht gesetzlich fixiert ist, sondern im Ermessen des jeweiligen Richters liegt. Für Immobilienverwalter und Asset Manager bedeutet dies, dass ein juristischer "Sieg" in der Hauptfrage der Kündigungswirksamkeit an der subjektiven Bewertung des eigenen Verhaltens scheitern kann. Es reicht nicht mehr, nur das Recht zu kennen; man muss antizipieren, wie ein Gericht das eigene Handeln durch die Brille von "Treu und Glauben" bewerten wird. Dies hebt die strategische Bedeutung von Timing, Dokumentation und Kommunikation auf eine Stufe mit der juristischen Begründetheit der Kündigung selbst.

Handlungsstrategien für das Asset Management: Kündigungen rechtssicher durchsetzen

Aus der komplexen Rechtslage ergeben sich konkrete Handlungsstrategien, die es Asset und Property Managern ermöglichen, das Kündigungsrecht bei Zahlungsverzug effektiver und risikoärmer durchzusetzen.

Schritt 1: Die Kündigungs-Checkliste

Vor dem Ausspruch einer Kündigung ist eine penible Prüfung der Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB unerlässlich:

• Pflichtverletzung: Es muss ein klarer, dokumentierter Zahlungsverzug vorliegen.
• Erheblichkeit: Die Pflichtverletzung darf nicht nur unerheblich sein. Der BGH hat hier eine klare Untergrenze definiert: Die Erheblichkeitsschwelle ist in der Regel überschritten, wenn der Mietrückstand die Höhe einer Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mehr als einen Monat beträgt (BGH, VIII ZR 107/12). Kündigungen bei geringeren Rückständen sind hochgradig riskant.
• Verschulden: Der Mieter muss den Verzug verschuldet haben. Dies wird bei Nichtzahlung zwar vermutet, der Mieter kann sich aber entlasten, etwa durch den Nachweis einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage oder Fehler einer Behörde (z.B. Jobcenter) bei der Leistungsbewilligung.
• Formale Korrektheit: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Kündigungsgründe detailliert benennen. Dazu gehört die exakte Höhe der Mietrückstände und die Angabe der betroffenen Monate, damit der Mieter die Kündigung nachvollziehen kann.

Schritt 2: Die Prozess-Risiko-Matrix

Erfolgt nach der Kündigung eine Zahlung durch den Mieter, muss die Entscheidung für oder gegen eine Räumungsklage auf einer nüchternen Risikoanalyse basieren:

• Hohes Risiko: Eine Klage auf Räumung ist extrem riskant, wenn der Mieter den Rückstand innerhalb eines Monats nach Zugang der Kündigung vollständig ausgleicht. Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Gericht das Festhalten an der Kündigung als treuwidrig nach § 242 BGB einstuft, ist hier am höchsten. Es sollte dringend überlegt werden, von einer Klage Abstand zu nehmen.
• Mittleres Risiko: Erfolgt die Zahlung im Zeitraum zwischen einem und zwei Monaten nach Kündigungszugang, ist der Ausgang ungewiss. Er hängt stark vom zuständigen Gericht, der bisherigen Vertragstreue des Mieters und anderen Umständen des Einzelfalls ab.
• Niedriges Risiko: Das Prozessrisiko sinkt erheblich, wenn die Zahlung erst nach Ablauf der Zwei-Monats-Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgt oder wenn der Mieter ein "Wiederholungstäter" ist, also innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine Kündigung durch eine Schonfristzahlung abgewendet hat (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB).

Schritt 3: Taktische Kommunikation und Verhandlungsstrategie

Die juristische Analyse, insbesondere der Fälle aus Berlin und Leipzig, offenbart eine prozesstaktische Falle:

• Die Vergleichsfalle: Vermieter sollten es tunlichst unterlassen, nach Ausspruch der Kündigung und erfolgter Zahlung vorschnell Vergleichsangebote zu unterbreiten. Ein Gericht könnte die bloße Vergleichsbereitschaft als Indiz dafür werten, dass das Vertrauensverhältnis zum Mieter eben nicht nachhaltig zerstört war. Dies untergräbt die Argumentationsgrundlage für die Kündigung.
• Strategische Empfehlung: Die Entscheidung zur Klage sollte konsequent verfolgt oder gar nicht erst eingeleitet werden. Ist ein Vergleich gewünscht, sollte dieser erst nach einem obsiegenden erstinstanzlichen Urteil oder als klar definierter Neuabschluss eines Mietvertrags zu geänderten Konditionen erfolgen, nicht als bloße "Heilung" des alten Verhältnisses. Diese Vorgehensweise mag konträr zu kaufmännischen Deeskalationsstrategien erscheinen, ist aber in diesem spezifischen rechtlichen Umfeld notwendig, um die eigene Rechtsposition nicht zu schwächen.

Fazit und Ausblick: Ein gordischer Knoten für den Gesetzgeber

Das BGH-Urteil VIII ZR 145/24 schafft auf höchstrichterlicher Ebene dogmatische Klarheit, die für die Planungssicherheit von Asset Managern von entscheidender Bedeutung ist. Es zementiert den Grundsatz, dass die Schonfristzahlung die ordentliche Kündigung nicht berührt. Gleichzeitig zeigt die Analyse der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der Escape-Klausel des § 242 BGB, dass die Realität vor Ort von erheblichen Risiken und Unwägbarkeiten geprägt ist. Die aktuelle Rechtslage ist für professionelle Immobilienmanager, die auf verlässliche und prognostizierbare Ergebnisse angewiesen sind, unbefriedigend.

Dieser juristische Dauerkonflikt hat das Thema mittlerweile auf die politische Agenda gehoben. Sowohl im Koalitionsvertrag der Bundesregierung als auch in politischen Forderungen auf Landesebene (z.B. in Berlin) finden sich Absichtserklärungen, das Mietrecht an dieser Stelle zu evaluieren und gegebenenfalls zu ändern, um die Wirkung der Schonfristzahlung auch auf die ordentliche Kündigung auszudehnen. Asset Manager müssen daher damit rechnen, dass die vom BGH verteidigte Rechtslage in Zukunft durch den Gesetzgeber geändert werden könnte.

Für die Praxis bedeutet dies: Die Zeiten einer rein formelhaften Behandlung von Zahlungsrückständen sind vorbei. Erfolgreiches Asset Management erfordert heute eine permanente Beobachtung der Rechtsprechung, eine standortspezifische Risikobewertung, strategische Geduld im Umgang mit säumigen Mietern und vor allem eine exzellente juristische Beratung, um die Klippen der aktuellen Rechtslage sicher zu umschiffen.